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养老机构项目可行性计划书

现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行

性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的

也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养

老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也

还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需

的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资

产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本

即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他

服务项目收取约定的费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。

进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，

本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理

位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需

的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折

旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不

能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产

的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，

造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用

的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人

群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园

对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深

圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。

全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的

最低要求，应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部

人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少

象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。

具体来讲，

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率

一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设

专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养

老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这

种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。

3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。

这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用

都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。

这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自

理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。

只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。

4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，

前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取

物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基

金的投入，星光“老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电

暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附

设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的

能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，

对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统

一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张