土地登记-讲义.pptVIP

土地登记;;;;主要意义和作用：

①对土地权属关系确实定，维护了土地的社会主义公有制，保护了土地权利人的合法权益；

②通过土地登记对土地权利变动关系确实认，保护了土地产权交易平安、维护了土地市场交易秩序；

③土地登记是对房地产市场实话有效监管的关键措施；

④土地登记是土地用途管制的重要组成局部；

⑤土地登记是土地管理主要的根底性工作，是国家掌握土地动态变化的一个重要的信息源，是国家收取土地租、税、费的依据。

西欧学者霍格〔〕认为：“土地登记者，房地产移转时所履行之法律行为。”;〔3〕土地登记的对象

土地登记的对象是：土地所有权、土地使用权、他项权利

在我国土地登记的权利对象有：集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地建设用地使用权、共有土地使用权和他项权利〔抵押权、租赁权、地役权、耕作权、借用权、空中权和地下权〕。

土地登记的根本单位：宗地

〔宗地是指被权属界址线所封闭的地块〕;;①集体土地所有权

组织形式：村民委员会

民事主体：被法律成认的集体成员为农业户口

主体：农民集体

权能：占有、使用、收益、处分

集体所有者可依法把土地确定给本集体内部成员使用。

可用土地使用权作为条件占全民所有制或城市集体所有

制联营。

在国家征用时、可依法要求补偿〔处分权能〕。;②国有土地使用权

主体广泛：单位、个人〔包括外国〕、符合使用条件的所有单位和个人。

权能：占有和使用国有土地的权利一般只能由具体的单位和个人取得。

收益权能：一局部由土地使用者实现，一局部由国家收取土地使用税〔费〕和土地所有权有偿出让形式实现。

处分权：由国家来行使。

某种意义上划拨、出让或者确认，收回土地使用权的权利可以理解为对土地的一种处分。;③集体土地建设用地使用权

指农民集体和个人进行非农业建设依法使用集体所有土地的权利。

主体：严格限制在本集体及其所属成员享有使用权，全民、城市集体所有制单位需用这些土地应征用后，转为国有土地后才能取得使用权。;④共有土地使用权

两个以上的土地使用者共用一宗地的权利，称土地共有使用权。

特点：主体多主性〔两个以上单位和个人〕

客体的整体性；在实际地表上，无法划分各共有使用权拥有者之间的使用权界线。

如：院落或场地共用、多层或高层建筑基底共用、道路、河渠、管线交叉共用、不同用途共用。;〔4〕种类

①初始土地登记

是一种根底性的登记、是普遍的土地权属登记。

是在规定的期限内对本辖区范围内的全部土地、或者城镇村庄内部的土地，或者全部农村的土地，进行普遍的登记，又称土地总登记。

其特点是：土地使用者、所有者依法使用或拥有的土地，在使用或拥有期间，无论是否发生过变更，都必须按照政府土地管理部门的要求，通过一定程序在统一的簿册上进行重新注册登记，换发土地证书。;②变更土地登记

也叫日常土地登记或经常性土地登记。

它是在初始登记的根底上，根据土地使用者，所有者的土地权属及主要用途变更的情况，随时办理登记。

例如：某一宗地的面积、界址未变，但权属性质，或用途发生了变化，必须到土管部门申请变更登记，更改或更换土地证书。

特点：分散的，个别的登记；经常性和及时性；一宗地涉及的土地申报者较多。

另外，在申请程序上，变更土地登记是直接依照法律的规定由土地所有者或使用者主动、及时地向管理机关申报。申请者可以授权委托代理人办理。;2、土地登记内容

指反映在土地登记簿内的土地登记对象性质和量方面的要素。

主要包括：土地所有权和使用权的性质、来源、坐落、界址、面积、用途〔地类〕、等级、价格等，使用期限、土地产权人的名称〔姓名〕，产权证明材料、图号、地号。;;;③土地产权面积

亦称宗地面积，由土地产权界址确定的。

④土地用途〔地类〕

土地产权人依然规定对其产权范围内的土地的利用方式或功能。

〔用途反映土地的功用，地灰反映土地的结构〕。

⑤土地等级和价格

等:顺序在全国范围内排列；

级：城镇内部土地的区位条件、利用效益的差异。

地价体系：基准地价、宗地地价。;3、初始土地登记

步骤：申请——调查——审批——注册——发证

〔1〕土地登记申请

土地产权人按规定向土地登记机关申报其土地产权状况并提交有关的证明文件，请示予以注册登记的行为。

①通知