税费计算与申报 课件 项目七 其他税种计算与申报（上）.pptx

税费计算与申报主编翟新芳刘素丽常向丽

其他税种计算与申报项目七（上）

目录contentsPART02资源税计算与申报PART01土地增值税计算与申报PART03城市维护建设税计算与申报PART04房产税计算与申报

目录contentsPART06城镇土地使用税计算与申报PART05印花税计算与申报PART07车船税计算与申报PART08环境保护税计算与申报PART09契税

计算与申报

Part1.土地增值税计算与申报

(一)土地增值税的含义土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。(二)土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人,是指转让国有土地使用权、其地上建筑物和其附着物产权并取得收入的单位和个人。单位,包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织。个人,包括个体经营者和其他个人。土地增值税也适用于外商投资企业、外国企业和外国个人。一、土地增值税概述

1.应征土地增值税的情形(1)对企业、单位和个人转让国有土地使用权。(2)转让地上建筑物及其他附着物产权。(3)单位之间交换房地产。(4)合作建房后转让产权。(5)房地产抵押期满后,以房抵债而发生的房地产权属转让。(6)企业改制重组中房地产的转移方或接受方为房地产开发企业。(三)土地增值税的征税范围土地增值税征税的基本范围包括:转让国有土地使用权、转让地上建筑物及其他附着物产权,对出让国有土地使用权或转让非国有土地使用权的行为不征税。在实际情况中判断是否属于征税范围,应结合两个核心问题:其一为该行为是否转移不动产所有权;其二为转让方是否取得收入。

2.不征或暂不征收土地增值税的情形(1)房地产出租。(2)房地产重新评估增值。(3)在房地产抵押期内,未发生以房抵债情形。(4)房地产的代建行为。(5)以继承、赠与等方式无偿转让的房地产(仅限赠与直系亲属、承担直接赡养义务人或社会福利、公益事业)。(6)企业改制重组中房地产的转移方或接受方均非房地产开发企业。3.免征土地增值税的情形(1)个人互换自有居住用房地产,经当地税务机关核实。(2)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%。(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。(4)企事业单位、社会团体,以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%。(5)居民个人转让住房。

(四)土地增值税的税率土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相比,超额累进税率累进依据为绝对数;超率累进税率累进依据为相对数。本税种的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。土地增值税税率表如表7-1-1所示。

二、土地增值税的优惠政策(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,予以免税;超过20%的,应按全部增值额缴纳土地增值税。(2)国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。(3)企事业单位、社会团体,以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(4)自2008年11月1日起,对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

三、土地增值税应纳税额的计算(一)计税依据土地增值税以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,即增值额=收入-扣除项目金额1.应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入,包括转让房地产取得的全部价款及其他有关的经济利益。此处收入为不含增值税收入。从收入形式上看,纳税人转让房地产取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入按照公允价值或企业评估价值确定应税收入。

2.扣除项目及金额的确定(1)取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的转让土地使用价款和取得土地使用权按国家统一规定缴纳的费用和税金。(2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用等。这些成本允许按实际发生额扣除。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用、财务费用。(4)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税。(5)加计扣除,是指对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。(6)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

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