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南京中海地产南京中海凤凰项目市场定位报告
目录
第一章项目与区域解析2
第一节项目主要经济技术指标2
第二节项目地理位置及四至4
第三节项目区域环境5
第五节区域发展规划6
第六节小结7
第二章市场环境分析9
第一节宏观政策环境9
第二节南京整体经济运行状况10
第三节南京房地产供求关系及发展趋势12
第四节重点片区房地产市场分析15
第三章南京豪宅市场分析27
第一节南京豪宅市场情况27
第二节南京豪宅区域板块划分30
第三节南京豪宅的购买特征35
第四章消费者调研38
第一节高端住宅消费者调研38
第二节酒店式公寓消费者调研42
第三节商业物业消费者调研46
第四节办公物业消费者调研50
第五节消费者调研小结53
第五章竞争及参考市场分析55
第一节板块竞争分析55
第二节直接竞争楼盘分析61
第六章案例专题研究75
第一节国内典型案例分析75
第二节南京类比案例专题解析77
第三节大盘定位策划借鉴86
第七章市场定位综合分析89
第一节、SWOT分析89
第二节、公司经营目标分析91
第三节、项目发展模式确定93
第八章市场定位95
第一节整体市场定位95
第二节住宅市场定位99
六、产品的研发和创新建议116
第三节酒店式公寓定位116
第四节商业物业定位120
第五节办公物业定位133
第九章总体开发建议141
第一节总体开发建议141
第二节分期开发建议145
第十章启动区开发建议148
第一节启动区选址148
第二节启动区组团——目标客群定位148
第三节启动区产品定位148
第四节启动区价格定位149
第一章项目与区域解析
第一节项目主要经济技术指标
【地块规划技术指标】
用地面积：用地总面积212362.1平方米，其中市政配套用地面积24301.2
平方米,配套小学及加油站用地面积18500平方米,实际出让面积
169560.9平方米。
规划用地性质：二类居住、商业混合用地；
物业类型：办公、商业、酒店式公寓、住宅；
容积率：≤3.35
建筑密度：≤35%
绿地率：≥30%
建筑面积：其中可建住宅面积约40万平方米，酒店式公寓约5万平方米，
商业约10万平方米（集中式商业约6.5万平方米、底铺约3.5万平方米），
办公楼约2万平方米。
【地块规划要点】
在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公
和酒店式公寓）、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居住
（包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商业
设施规模的比例为7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于7万平方米，
酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%。
规划用地范围内应设置24班小学用地1.4公顷，加油站用地0.45公顷
（应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角），社会停车场0.1公顷（可结合
沿河开放空间设置），公共集中绿地0.6公顷（应于规划用地的东北角，沿清
凉门大街集中布置）。
项目地块目前现状示意图
第二节项目地理位置及四至
本地块位于河西板块和城中板块交界区域。清凉门大街和汉中门大街是
河西通向新街口、鼓楼等城市中心区域的主干道。
地块与传统划分的城中板块仅一河之隔，虽然地处河西，
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