建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷及解答参考(2024年).docxVIP

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)

一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）

第一题

案例材料：

某房地产开发公司成立于2005年，主要从事住宅、商业及办公楼的开发和销售。近年来，该公司在市场竞争中逐渐崛起，旗下拥有一批优质项目。为满足市场需求，公司在2023年拟推出一个新的综合体项目，该项目位于市中心的黄金地段，占地面积5万平方米，总建筑面积23万平方米，包含商业、住宅和写字楼三种业态。

项目可行性研究报告中提到以下信息：

1.市场调研显示，该地段未来五年内预计人口增长率为5%，家庭平均收入增长率为7%。

2.项目估算总投资为15亿元，其中土地费用5亿元，建设投资8亿元，营销费用1亿元，其他费用1亿元。

3.项目预计销售周期为两年，销售价格为平均每平方米1.5万元，预计sellsout率为90%。

4.项目运营成本包括物业管理费、维护费、安保费等，预计占总销售收入的20%。

5.公司预计可获得银行贷款80%，贷款利率为4.5%，贷款期限为10年。

请根据以上案例材料回答以下问题：

1、根据市场调研数据，预测该项目在未来五年的总销售收入。

2、计算该项目的投资回报期。

3、分析项目可能面临的风险，并提出相应的风险应对措施。

（1）市场风险：房地产市场波动可能导致销售收入低于预期。

风险应对措施：进行市场多元化，发展多元化业态，降低单一市场风险；密切关注市场动态，及时调整销售策略。

（2）融资风险：银行贷款利率变动可能导致融资成本上升。

风险应对措施：提前锁定融资利率，降低利率变动风险；优化债务结构，降低融资成本。

（3）政策风险：政府调控政策可能影响项目实施。

风险应对措施：密切关注政策动态，与政府部门保持良好沟通；积极争取政策支持。

（4）开发风险：项目建设过程中可能出现意外，如工程延误、质量问题等。

风险应对措施：严格项目管理，确保工程质量；加强与合作伙伴的沟通与合作，提高工作效率。

第二题

【案例材料】

某房地产开发公司（以下简称“公司”）于2010年开始开发一住宅项目，项目位于市中心，交通便利，周边配套设施完善。公司预计总投资10亿元人民币，其中土地成本2亿元，建筑安装工程费3亿元，其他费用5亿元。项目预计销售价格为每平方米1.5万元，预计销售总面积为20万平方米。

公司在项目开发过程中遇到了以下问题：

1.土地成本上涨，实际支付土地费用为2.5亿元；

2.由于市场变化，建筑安装工程费用上涨至3.2亿元；

3.在项目销售过程中，由于竞争激烈，实际销售价格为每平方米1.4万元；

4.项目竣工后，由于市场环境变化，公司决定将部分住宅改为商业用途，预计增加投资5000万元。

【案例分析题】

1、请分析该公司在项目开发过程中所面临的风险，并指出应对措施。

2、根据案例材料，计算公司该项目的预期利润。

3、针对项目竣工后改为商业用途的决策，请分析其经济合理性，并给出建议。

第三题

案例背景

随着城镇化进程的加快，城市住房需求持续增长，房地产市场迎来了前所未有的发展机遇。然而，随之而来的是房价的快速上涨，这不仅影响了居民的生活质量，也对城市的可持续发展构成了挑战。为了应对这一问题，某市政府决定在市中心区域建设一个集居住、商业、办公于一体的大型综合体项目——“城市绿洲”。该项目旨在通过合理规划，提高土地使用效率，促进城市功能区的优化布局，并提供多样化的居住选择，以满足不同收入层次市民的需求。

“城市绿洲”项目总面积达5万平方米，预计总投资额为10亿元人民币。项目计划分为三个阶段完成，第一阶段主要建设住宅区，第二阶段重点打造商业和办公区，第三阶段则致力于完善公共服务设施和绿化环境。目前，项目已进入第二阶段，开发商正积极寻找合作伙伴共同开发剩余部分。

在项目的推进过程中，遇到了一些问题。首先是资金短缺，由于前期投入较大，现有资金难以支撑后续建设；其次是政策不确定性，最近国家出台了一系列调控措施，可能会对项目的融资和销售产生不利影响；最后是市场需求变化，随着经济形势的变化，购房者对于房产的需求也在不断调整，这对项目的定位提出了新的要求。

案例问题

1、基于上述背景，试分析“城市绿洲”项目面临的主要风险因素有哪些？并提出相应的风险管理策略。（10分）

2、考虑到当前市场环境下，如何评估“城市绿洲”项目的经济效益和社会效益？请简要说明。（10分）

3、假设你是该项目的财务顾问，请为开发商设计一套合理的资金筹集方案，以解决当前的资金短缺问题。（10分）

二、论述题（30分）

题目：论述在当前房地产市场调控政策下，如何平衡房地产市场的稳定发展与房地产企业的可持续发展。

2024年经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷及解答参考

一、案例分析题（本大题有3个案例题