总量“创”辩第91期：再议政策转向.pdfVIP

资产配置快评

【宏观张瑜】自上而下看地产转向新特征

一、如何把握本轮地产调整转变的思路？

如果以PPI同比为负称为宏观低价环境。1998年前后、2015年前后、2024年前后是PPI

同比为负持续时间较长（均超过2年）的三个时间段。这三个阶段，均迎来地产调控的

重大转变。1）1998年前后，以《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设

的通知》为标志，开始停止住房实物分配，“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增

长点”。2）2015年11月，以中央财经领导小组第十一次会议为标志，开始明确地产的重

心是“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。3）2024年，以9月政治局会议为标

志，地产的重心为“促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提

高质量。”（据新华社报道，何立峰10月10日至12日在山西太原、陕西西安调研指出，

“房地产市场是当前宏观经济的一个风向标，做好房地产工作对于推动经济持续回升向好、

维护人民群众切身利益至关重要，要切实提高政治站位，全力以赴抓好保交房、稳房市

等工作。”）

由于人口、地产供需格局改变及前期调结构成果的保持，相比前两次，应如何理解今后

一段时间地产调控基本特征的异同？如果说以前两轮转向是“放量放价”，那么本次更突

出的特征或是“控量稳价”，资本市场需深刻理解这个新特征对投资的影响。

因此，我们认为10月17日发布会的政策题眼是——“优化存量”。涉及三个方面的优化，

分别是存量商品住宅消化、房屋交付保障、闲置土地盘活。

二、优化存量一：消化存量商品住房

（一）增量政策出台：旧房改造，货币安置

发布会原话，“通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。

回答四个小问题。

1）影响多少库存与销售？假设100万套的改造带来100万套的新房购置需求（实际可能

部分转为二手房需求），按每套90平米计算，则可带来9000万方的销售需求。受此影响，

库销比有望从8月底的5.6个月降至3.9个月，略高于2012年以来均值（3.07个月）。销

售方面，1-8月，住宅销售面积累计同比为-20.4%，按此增速推演至全年，则2024年住

宅销售面积或为7.5亿方，假设100万套改造的影响全部在2025年体现，则2025年住

宅销售面积增速有望受此影响回升11.9%，全口径的商品房销售面积增速有望回升9.8%。

2）后续还会增加吗？发布会的表述态度偏开放，强调两点，一是“重点支持地级以上城

市，全国地级城市有297个”，二是“对重点城市做过统计，35个大城市有170万套的需

求，全国地级城市有297个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大

需求。”

3）资金如何保障？根据发布会，“开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。允许地方

发行政府专项债。商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。”

4）可能在执行中会遇到