合同效力与物权效力相区分的原则 .pdfVIP

合同效力与物权效力相区分的原则

《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让

和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自

合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这就是不

动产物权变动的合同效力与物权效力相区分原则。该原则强调合同等

原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更、转让和

消灭等物权变动受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动

要件的影响。该原则对于保护交易安全具有重要作用，虽然主要规定

在不动产物权方面，但除法律另有规定，该原则同样适用在其他物权

变动方面。

一、不动产变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的

法律事实，它们的生效要件应根据不同的法律规定来认定

设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应根据《合

同法》第44条来认定；物权变动是否生效，应依据《物权法》第9

条来认定。也就是说，不动产物权变动合同的生效只需满足三个条件

1、行为人具有相应的行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律

或者社会公共利益。至于所签合同最后能否履行，标的物能否办理物

权登记，并不是合同生效的必要条件。不动产物权变动要发生效力，

则必须登记，未经登记，不发生效力，除非法律另有规定。

二、《物权法》第15条规定的“法律另有规定”，是指某一部法律

明确规定，设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，只有经过物

权登记的，合同才生效。该条规定的“合同另有约定”，也是这个意

思。如果法律没有明确规定，或者合同没有明确约定，都应该认为设

立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，标的

物没有办理物权登记的，不影响合同的效力。

三、《担保法》第41条关于“当事人以本法第42条规定的财产抵

押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”的规定与

《物权法》第15条和第187条关于“抵押权自登记时设立”的规定

冲突，《物权法》第178条明确规定，《担保法》与《物权法》的规定

不一致的，适用《物权法》，据此，在《物权法》施行后，《担保法》

第41条不再适用，而应适用《物权法》第15条和第187条的规定，

对此问题作者在北京清算律师网的其他文章中亦有论述。

作者北京市惠诚论述事务所论述张学增