房地产行业河畔新城营销策划方案样本.doc

河畔新城营销策划方案

第一部分市场分析

一、经济增加加速带来房地产业快速发展

国民生产总值产生影响

沈阳市中国生产总值（GDP）1600亿，和上年对比上升14.1%，明年估计能达成1815亿元（数据起源：沈阳市人民政府）。经济增加展现加速提升状态。在中央支持下，老工业基地重新振兴将加紧步伐，沈阳经济进入二次创业起飞阶段。整体经济环境趋好，肯定会带动房地产业对应快速发展。

居民收入对房地产发展影响

截止于9月，沈阳市人均可支配性收入为695.04元/月，比上年同期增加13.8%，1—9月用于居住人均消费支出达成491.93元，为上年同期129.1%，住宅消费大幅度升温。据权威机构调查了解：沈阳市居民购房需求相当旺盛，1年以内欲买房或卖掉旧房再购置新住房占9.2%。其中有二分之一人买新房，每户按80平方米计算，共需商品房近500万平方米（数据起源：东北新闻网）。

沈阳住宅市场发展情况

开发情况

沈阳市总开发量达成1500万平方米，大批外地开发商进入沈阳投资房地产开发，市场出现前所未有开发烧度，展现“井喷式”发展，沈阳房地产市场在步入和全国同时高速行驶轨道。

2、成交情况

1月——12月初，沈阳市商品房住宅销售成交面积为433.23万平方米，成交金额为125.6亿元，其中浑南新区成交面积为29.28万平方米，成交金额为8.3亿元，估计沈阳市整年成交面积将超出500万平方米；

增量商品房市场急剧升温，投资销售比趋于合理，发展态势良好。

1-6月，全市增量商品房销售面积比上年同期增加31%，而销售额比上年同期增加40%以上，前进幅度是多年来所罕见。

存量房再次刷新统计，稳居全国前茅

1-6月，全市存量房交易量和交易额均比去年同期增加50%以上，六个月交易面积相当于1998年整年交易量5.76倍，和快速发展整年交易量差不多少。

本市存量房交易市场已和增量房市场并驾齐驱，成为房地产市场主流市场；

上六个月，沈阳市商品房销售金额增加35%，存量房交易增加50%以上，个人住房消费抵押贷款增加50%以上。沈阳在完成近三年调整任务后，驶入了快车道，处于加速度发展阶段。

3、价格情况

1月——12月初，沈阳市商品房销售成交均价为2900元/平方米，其中浑南新区成交均价为2835元/平方米。

到９月末沈阳市存量房平均价格比年初上升了１８％，每平方米上涨２５９．４５元，和去年同期相比上升了２９．３６％，每平方米上涨了４０９．０２元。其中存量房比去年上升４１．５８％，每平方米上涨５１７．７９元。存量房价格飞速上涨，又推进了增量商品房价格上涨。

三、沈阳住宅市场估计

1、住宅市场将呈井喷式发展

分析几年来发展走势，相关部门估计，沈阳市将于进入第三轮房地产发展周期高峰，其标志是大众住房消费市场全方面开启，在居民追求改善居住环境、城市改造带来拆迁等主导原因影响下，住宅房屋消费将展现高潮。

2、住宅郊区化成为趋势

伴随城市交通改善，居住水平提升及中产阶级发展状大，令住宅郊区化成为一个趋势和时尚。因为中产阶层购房人群大多属于更换型需求，对产品性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完善等，所以只有近效或效区住宅才能有条件去满足这类购房者要求，住宅郊区化、城市空心化现象正逐步变为现实。

3、竞争呈白热化

伴随土地供给量失控，住宅开发规模和数量将不停打破新纪录。住宅供给量不停推出，带来是开发商竞争意识加强、开发水平提升，市场竞争展现出白热化状态。

4、楼市进入大盘时代，演变为全方位竞争

外地开发商和境外开发商在沈阳房地产市场份额越来越大，沈阳市房地产由地域性市场变为全国性市场和国际性市场，开始进入大盘时代、品牌时代、服务时代和创新时代。房地产业从粗放型向集约型发展，进入了大开发商唱主角小区开发时代。市场竞争由简单价格和地段竞争变为开发规模竞争、品牌竞争和产品细节等全方位竞争。

5、精装修房开始成为时尚

伴随市场对精装修认同和需求，各大小楼盘纷纷尝试推出精装修房，但因为水平和经验所限，肯定会出现多种质量纠纷，拥有丰富精装修房经验少数开发商将成为精装修房市场赢家。

6、购房投资观念加强

伴随城市改造带来房价不停上升，如浑南开发大幅度带动区域住宅升值等现象出现，大家购房投资观念不停加强，购置房屋作为一个投资理财工具已得到大家普遍认同。

四、河畔新城面临竞争态势

1、竞争楼盘概况

河畔新城关键竞争楼盘概况表

楼盘名称

总体计划

本期计划

户型配比/

主力户型

配套设施

价格

关键卖点

工程进度/

交房时间

销售情况/促销方法

新洲上海花园

占地面积：11.2万

建筑面积：

25万

一期占地面积：11.2万

建筑面积：

14.6万

105——159平方米；

主力户型：130平方米；

小哈津幼稚园、业主会所

起价：2960

最高价：3518

均价：32