房地产策划推广之商业街营销策划报告样本.doc

凯旋城C栋暨商业街

营销策划汇报

凌峻（中国）房地产策划推广机构

目录

第一部分：分析

第二部分：目标

第三部分：策略

第四部分：方法

第五部分：实施

前言

凯旋中心暨商业街营销策划方案，是根据凯旋城总体战略思想，结合项目关键概念和市场竞争态势而制订营销策划方案。本方案关键围绕营销目标，明确各个阶段事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。

本方案意在为凯旋中心暨商业街全程营销推广提供一个科学合理操作思绪，指导营销推广工作顺利开展，实现发展商预期目标。

本方案关键包含整体及各阶段销售策略、公关策略及媒体策略等方面内容，并就上述关键内容做出初步判定，确立未来项目营销推广行动方案，并在未来各项营销推广操作中有计划实施。

第一部分：分析

一、优势

1、C栋写字楼采取“框筒式”结构，符合市场需求

产品采取“框筒式”结构，房间、厨房、卫生间集中部署在内筒周围，外筒为剪力墙，内部办公空间由分户墙灵活间隔，能够依据业主需要提供多个组合，符合市场需求。

2、C栋性价比优势突出：住宅价格，写字楼功效

项目在户型设计、相关配套、功效设计及物业管理（提供二十四小时服务）上充足考虑到业主商务办公需求，以住宅价格实现写字楼功效定位策略，将在中小企业业主中形成较大吸引力。

3、C栋地段好、配套全，商务气氛成熟

本项目是进入亚运村门户，占据了北四环和地铁五号线两大交通动脉。项目所处亚运村，周围配套齐全，大型商场、酒店、会所云集，仅各类饮食店就有1000多家。

4、DEF栋销售形势良好，积累了一批用户资源

在DEF栋实现良好销售势头基础上，深入增强其它潜在用户投资信心；辅以针对性强宣传形成“羊群效应”，并充足利用现有用户关系资源为C栋销售奠定良好市场基础。

5、开发商实力雄厚

到现在为止，开发商已经成功开发了多个畅销优质项目，完成一定资本积累；同时项目企业依靠综合实力强大太合集团，拥有广泛资源关系，为项目标顺利推广发明了很多机会。

6、含有一定品牌效应

因为开发商曾经成功开发了多个明星楼盘，所以在房地产市场上享受较高声誉和很好口碑。而且太合集团业务范围广泛，在影音等多个行业取得了良好业绩，塑造了良好品牌形象。

7、商业街可塑性强

凯旋城底商依靠于欧陆风情，同时所辐射区域目标消费群消费能力较强，消费观念新。所以项目内涵和外延空间宽广。

二、劣势

1、C栋在硬件设施上和甲级写字楼有一定差距

C栋在智能化系统等方面和甲级字楼存在一定差距。

2、小区商业街规模较大，对销售有一定压力

任何一个商业街繁荣全部以一定人口基数为基础，本小区商业街规模较大，而小区人口基数相对较少，消费规模有限，投资者对此比较谨慎，从而对销售有一定压力。

3、欧陆经典物业管理曾经在老业主中产生了一定负面影响。

因为业主对以前中海物业管理企业产生了部分意见，给项目形象和信誉提升带来了一定阻力，对项目后期销售有一定影响。

4、在推广中不能以“奥运”为专题进行推广，减弱了项目标优势。

本项目地处奥运商圈，但本项目在推广中却不能以“奥运”为专题进行推广，所以减弱了项目标一大优势。

三、威胁

1、市场上对中小企业办公空间出现细分趋势，但本项目在商业配套、硬件及软件等方面没有更多支持

现在，北京房地产市场上对中小企业办公空间出现细分趋势，这些办公项目关键针对一些特定人群，如针对IT业、广告业办公项目在北京越来越多，这些办公项目不管是在商业配套方面，还是在办公环境营造方面全部迎合了市场需求。而本项目在商业配套、硬件及软件等方面全部没有更多支持。

2、针对中小企业办公空间项目在日益增多，市场竞争逐步猛烈化

现在，北京市场上针对中小企业办公空间项目在日益增多，这些项目不管在商业配套上还是在办公环境营造上全部有一定优势。这些项目标大批涌现肯定会分流一部分客源，本项目立即面对猛烈市场竞争。

3、项目周围商业场所众多，对项目标销售造成较大压力

项目周围商业场所众多，大型商场、酒店、会所云集，仅餐厅就有1000多家，这些商业项目标存在和本项目形成了极大客源竞争，从而对项目标销售造成了较大压力。

四、机会

1、申奥成功带来巨大商机

申奥成功政府将会加大亚运村和申奥相关基础设施改造力度，交通设施首先会得到改善，而这种改善对于房地产销售影响将是很直观和巨大。同时申奥成功还将带动整个北京房地产市场整体增加。伴随雅典奥运会立即开幕和北京奥运会临近，亚奥关键区房地产将再次升温。

2、写字楼需求量增大

伴随亚奥地域商务配套完善和奥运会带来巨大商机，肯定会吸引众多精明创业者和各类企业前来寻觅商机，她们需要寻求适合于自己办公场所。而现在，在该地域可供销售写字楼价格相对较高，价格较低中低级写字楼市场有很大发展空间，本案可充足利用地段好，商务配套完善优势去将这些目标用户群吸引过来。

3、商业地产项目发展前景看好

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