项目广告推广方案样本.doc

海阳·观海大厦广告推广方案

福州智本房地产投资顾问

目录

价格策略

价格制订要素

阶段性价格策略

价格定位

广告策略

广告基调和诉求

广告策略和计划

销售策略

入市时机和姿态

销售阶段划分和销售目标制订

分阶段营销策略

销售实施和销售节奏

业主投资回报提议

全程监控和市场微调系统（略）

一、价格策略

【价格确定考虑要素】

关键原因

地段景观

市场景气

付款方法

贷款条件

建材品质

室内配套

整体计划配套

企业实力及经营管理企业

决定原因

用户购置能力

总价

【阶段性价格策略】

2—3—3—2价格策略

20%低于市场价格，吸纳人气，带动景气，快速回笼

30%平于或稍高于市场价格，稳定投资成本

30%高于市场价格，发明利润

20%高价出售，发明高额利润，保留资产或早就著名度

【价格定位】

A：定价方法选择

对一个楼盘进行定价，通常有以下多个方法：

成本定价法

竞争定价法

3）利润定价法

在这三者当中竞争定价法较为符合市场法则，所以本案定价以竞争定价法为主，成本定价法为辅。

B：参考项目均价

国宾海景国际大酒店3800元/㎡

海怡国际大酒店3950元/㎡

C：价格分析

1）以国宾海景国际大酒店为参考对象，本案售价为：

3800＋200（专题差价）＋100（景观差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）＝3900

2）以海怡国际大酒店为参考对象，本案售价为：

3950＋400（地段差价）－100（按揭差价）—100（装修差价）—100（朝向差价）＝4050

取以上二个价格简单平均值：

（3900+4050）/2＝3975

本案均价提议：

依据本案专题定位和形象定位，假如本案音乐专题做到位，合适加大营销力度，本案均价可订为：3975＋90＝4065元/㎡。

D：具体价格制订

水平差价20—50元

垂直差价90元

南北差价800元

【付款方法提议】

采取三种付款方法：

A：一次性付款

B：分期付款：首付50%，首付后三个月内付清剩下50%

C：按揭贷款：首付50%，按揭50%

二、广告策略

【广告基调和诉求】

基调把握

高端（个性、气质、文化）

高价值（印刷、制作、包装等）

流行性（广告语、文案等）

时尚性（色调、平面表现等）

广告诉求

感性为主

诉求点以大海、音乐、投资为根本

【广告策略和计划】

广告策略

█广告推进策略

品牌销售良性循环品牌提升进度拉动

品牌销售

良性循环

品牌提升

进度拉动

强势促销

品牌建立

情感诉求

文化引导

形象导入

预热期（3-4月）开启期（5-6月）强销期（7-10月）连续期（11-12月）

广告额度30%40%20%10%

30万40万20万10万

阶段推广布线

密集软硬性广告投放，巩固音乐艺术酒店品牌形象，而且以有轰动性促销、公关活动聚集人气，最大程度地推进销售密集硬性辅以软性广告投放，强势导入“中国首个观海音乐专题产权酒店”品牌形象，辅以强势公关活动开启销售，实现销售“

密集软硬性广告投放，巩固音乐艺术酒店品牌形象，而且以有轰动性促销、公关活动聚集人气，最大程度地推进销售

密集硬性辅以软性广告投放，强势导入“中国首个观海音乐专题产权酒店”品牌形象，辅以强势公关活动开启销售，实现销售“开门红”

连续、间歇性硬性广告投放，配合阶段性促销/

连续、间歇性硬性广告投放，配合阶段性促销/公关活动，巩固品牌形象，实现惯性销售

经过硬性广告、软性广告相结合向目标消费者渗透“零距离海岸”生活，音乐专题酒店，并开始内部认购

时间

4—5月5—6月7—9月10—12月

引导期公开期高潮期连续期

阶段攻击策略

第三阶段品牌攻击期时间：

第三阶段

品牌攻击期

时间：/9—11

结点：现楼实景、酒店环境、体验式艺术营销

手段：报纸广告/DM//新闻缮稿/公关传输/用户滚动

第二阶段

开盘旺销期

时间：/6—8

结点：样板间开放

手段：报纸广告/DM/直邮/新闻缮稿/俱乐部传输/开盘活动/岛外渠道建立

第一阶段

概念激活期

时间：/4—6

结点：“中国首个音乐艺术专题度假酒店