地商品城调查报告样本.doc

浙江商品城

市调汇报

调查目标

经过对在南京市江宁科学园内浙江商品城市场调研，深入掌握江宁地域商业地产基础现实状况及未来有可能发展方向，以利于我企业中南汽车港项目开发中借鉴及参考。

调查方法

关键调查方法为现场访谈及周围地域实际考察。

三、调查结果

被调查项目位置：

浙江商品城坐落于南京市江宁科学园内,天元路以南,城东路以西,科苑路以北,兴苑路以东,毗邻江宁大学城.占地220亩，总建筑面积约20万平方米，总投资6个亿，包含浙江品牌批发市场、特色专题商业街、浙商大厦商务写字楼、酒店公寓、中心广场景观带、及休闲娱乐区。

被调查项目交通：

陆路交通：江苏省高速公路密度居全国第一。沪宁高速、宁杭高速、312国道、南京绕城公路、104国道和浙江商品城相接；公交时雨线、南金线、101总站、计划中轻轨、地铁远景等市内交通便利迅捷。

铁路交通：距南京中华门火车站仅11公里，货运可直达全国各大城市。

水路交通：距长江流域最大集装箱一万吨新生圩港仅26公里?。

空中运输：距华东地域最大客货两用机场——南京禄口国际机场仅24公里?。

被凋查项目基础信息：

装修情况

装修情况

开发商

南京浙商投资

均价

6500元/平方米

付款方法

一次性或按揭

占地面积

136092平方米

建筑面积

00平方米

容积率

1.50

入住时间

6月

销售率

销售50％左右

销售方法

3年售后返租或自营

经营方法

自营和返租相结合

售楼电话：52168777?

浙江商品城ＳＷＯＴ分析

优势：

南京消费者含有从商传统和投资观念，渴望经过经营投资获取收益。

属于相对开放商旅城市，有流感人口。

政府相关单位招商引资工作做得不错，外埠投资者愿意来南京进行合适规模经营和投资。

消费者心理相对不成熟，轻易对眼前利益产生羊群效应，投资有一定盲目性。

浙江商品城项目在计划中设施属于一流，相对其它项目来说可能拥有较大优势。

浙江商品城受江宁原中心区域、江宁大学城、江宁科技园三地辐射，区位优势十分显著，是江宁关键区域。

京沪高速铁路、公路、水路、民航俱全外部交通条件，为浙江商品城带来丰富异地客源。

规模大，经营范围广，含有规模优势。

劣势：

江宁即使撤县变区，纳入南京市区，江宁房地产市场取得空前发展。但江宁整体经济发展及生活配套设施仍于南京市区差距较大。

现在和南京市区交通情况尚无法得四处理，交通线路单一将有可能会影响到项目标升值潜力。

现在，江宁地域经济发展情况不均衡，做为新兴商业地段繁荣程度不够。

项目周围人气不旺，其客流量无法支撑一个如浙江商品城那样规模大型商业项目。

就浙江商品城所在区域而言，现在属不成熟地段，就其地段来说，浙江商品城售价过高，有些急于求成，高昂价格将影响到其以后发展。

风险：

经营压力很大：作为商业地产，投资者是要盈利，所以每十二个月一定百分比返租金额就成了开发商或经营者必需要面正确压力。商业地产高利润带来经营管理风险要远高于其它类型物业。

国家干预：早在２００１年国家建设部就已经有明文要求，不许进行任何形式返租或售后包租房地产操作方法，不过雷声大雨点小，这一方针政策并没有真正落实下来。可我们决不能忽略国家对地产市场尤其是商业地产市场进行整理决心，估量今明两年会有相关针对商业地产销售具体政策出台。

返租期结束以后何去何从：在我们市场调研中，返租期结束以后，投资者投资商业地产何去何从，是投资者拿回来自己经营，还是继续委托开发商进行经营，很多销售人员根本就没有底，这种现象说明大部分开发商根本就没有对返租期限结束后产权、经营权之间关系做一个明确计划，这使我们不得不对南京商业地产进行更深关注。

现在，南京商业地产发展仍然以成熟区域为主。

机会：

无替换形式：现在没有别投资渠道能够替换商业地产这一高回报投资领域，而包含南京在内长三角地域民间资本又不可能闲置。

政府支持：南京市政府对南京房地产开发尤其是商业地产开发是持支持和关心态度，投资大环境不错。

尚无重大事件发生：现在没有上述尤其恶性事件出现，在一个不短时间内南京商业地产投资者信心还是很足。

地域欠缺大型商业项目。

南京部分市民投资产权商铺热情仍然高涨。产权商铺作为一个新型投资对象，受到南京市民青睐。尽管多数已售出产权商铺迟迟不能进入正常经营状态，一定程度地打击了市民投资热情，不过，因为这些商铺产权售出后时间并不算久，还不能算是经营失败，所以，部分投资人投资热情仍然较高。

四、被调查项目情况分析

1、现在南京商业地产已经进入上行信道

在、南京房地产市场上，商业房地产是一朵鲜艳夺目标奇葩。从大型商业物业，到特色商业街区，再到散布在各个新建小区小区超市、店铺大量涌现，而商业地产高额利润也让众多开发商乐于投身其中。

2、南京现在对商业地产需求情况

伴随南京