学习资料大全房地产营销策划方案样本.doc

目录

引言

第一部分市场解构

基础描述

项目SWOT分析

目标市场定位和分析

第二部分用户分析

目标市场定位和分析

目标消费群购置心理及行为分析

第三部分产品策略

策划思绪

产品计划

卖点梳理

第四部分价格策略

价格策略

价格结构

价格预期

第五部分营销通路

营销展示中心

接待中心

VIP营销

第六部分营销推广

推广策略及遵照标准

案名和LOGO

推广总精神

营销推广工作阶段划分和工作关键点

一期市场和策略

整体营销战略

入市策略

推广策略

推广布署

阶段销售周期划分及策略

附录

引言

对于漂亮花园项目标市场研究，是一件富有激情和发明力事。其和生俱来魅力及复杂性，决定了此次《漂亮花园项目营销策略总体思绪方案》也如其本身一样充满着难度，更含有和生俱来冲击力：

怎样将如此庞大而复杂推广体系理顺、理清，而且富有实施性？

怎样从种种困难和矛盾中找出正解，处理变数及不确定风险？

怎样构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场市场攻击体系？

怎样建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多个推广平台立体推广体系？

一个项目标推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必需经多方面专业人士担当，本项目标市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地实施。

本策略，仅做概要性叙述，并将随市场改变情况适时调整。

房产是开发商品牌载体，产品定位和开发理念，需和开发商经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动楚州”作为漂亮花园项目标开发理念。“用心”是企业行为准则，也是立足业界、长远发展根本；“感动楚州”是开发理念关键，指对人性关注，表现在建筑设计、功效配套等方面对人需求关心；“品位”指产品质量方针和品质保障。

策划目标

1．树立产品品牌，表现漂亮花园项目标三个价值：

中心区——淮安政务文化关键区和未来商业中心区；

升值空间——漂亮花园项目及项目区域含有很大升值潜力；

新生活和个人价值、身份表现——个人、家庭在精神层面成功感受。

2．使产品含有较高市场认可度，确保产品顺利去化。

3．以成功项目操作和品牌树立，打造开发商在业界良好品牌形象，为开发商后期开发铺平道路。

策划思绪

具体请参阅《楚州漂亮花园项目整合营销推广系统方案逻辑图》

第一部分市场解构

基础描述

楚州历史悠久，素有“壮丽东南第一州”之美誉，在2100多年建县史上，物产丰富，漕运发达，商贾云集，经济繁荣。

楚州区地处北亚热带和暖温带过渡地带，季风气候显著，气候温和，四季分明，光照充足，雨水充沛。?

楚州区地处淮河下游，江淮和黄淮两大平原交界处，地势平坦，由西向东南坡降，大小沟渠纵横成网。?

项目介绍

1．地块四至

北面：楚州体育馆，，翔宇大道；

西面：周恩来纪念馆，外国语学校，楚州大道；

东面：新汽车站，淮茭公路；

南面：东方希尔顿，永怀东路，楚州医院；

2．关键计划指标

土地面积：99平方米。

用地性质：住宅用地。

容积率：2.5。

3．地块周围计划

漂亮花园小区项目在淮安市楚州区楚州大道以东，永怀东路以北，体育中心以南，周恩来纪念馆对面。周围有外国语学校、体育中心、东门美食街、镇淮楼、民政局。多路公交经过小区，8路10路52路69路等13条公交线路直达市区和县镇，交通四通八达，出行方便。

4．周围配套设施档次

政府机构：项目临近楚州行政服务中心。

教育：项目周围有外国语学校，楚州二中。

医院：项目向西南关天培路和东长街交界处有楚州市医院。

娱乐：项目对面是东方希尔顿。

景观：项目向西是周恩来纪念馆。

5．环境分析：

区域环境：地块在政务新区，新汽车站广场周围，是计划确定城市发展方向，周围新建住宅项目渐趋增多，区域整体形象看好。

居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达。

景观环境：项目西边有计划中周恩来，享受景观优势。

商业环境：新汽车站客运开通将为本项目制造一定商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。

竞争环境：作为居住新区，计划及在建了一批体量较大住宅项目，后期市场竞争环境比较猛烈。

SWOT分析

1．优势（STRENGTH）

⑴．地段优势

项目地块在楚州新区，近接新汽车站，该