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闽北产业集中区童游组团强度分区研究

1.导言

1.1研究背景

对城市土地的使用进行合理而有效的控制，是现代城市规划的主要内容之一，尤其是对新建地区的有效控制，更是重中之重。而控制方法的

选取取决于城市的发展政策及其相应的调控机制。随着市场经济给城市建设带来的种种，商业性土地开发推动了城市的迅速发展。

但对商业利益的追求而导致对土地高强度开发的渴望与实现。在这种发展态势下，城市土地极大的需求，对规划决策的理性化提出更高

的要求。由于缺乏合理的和完整的强度分区作为规划一句，导致生态环境、形态景观、公共空间和基础设施等方面产生一系列的消极。

闽北产业集中区是属于南平市主管的开发区，其发展与建设水平与南平市的发展与城市风貌息息相关。而童游组图又作为闽北产业集中

区的的启动区，，将会一些超常规的发展态势，强度分区是其规划领域的一个重要议题。

1.2研究目的

本次研究将制定童游组团强度分区的策略体系，为控制性详细规划乃至修建性详细规划的编制和规划管理提供指导原则和决策依据，确保闽

北产业集中区童游组团的发展能够总体规划的战略意图、满足经济社会发展对于城市空间的各种需求、达到城市环境和公共空间的合理标准，

建立城市开发和各项基础设施之间的均衡关系、塑造丰富有序的城市空间形态。

1.3技术路线

1.3.1宏观层面策略：整体开发强度

在宏观层面上，根据建设用地的供给和需求前景，参照国际经验进行类比分析，采取合理的和可行的环境标准，在经济、社会和环境等方面

的综合权衡基础上进行价值判断，确定各类建筑的开发总量、开发强度。

1.3.2中观层面策略：强度分区

在开发总量确定后，强度分区仍然十分重要，这也是许多地区在规划实践重的主要问题。中观层面策略是本次研究的部分，包括建

立强度分区的基准模型和修正模型，进行用地的强度分配。

（1）基准模型

基准模型遵循微观经济学中的效率原则（即城市土地开发过程中，城市的各种空间资源效益最大化），以交通区位、服务区位和环境区位作为

强度分区的基本影响因素。理论假设是区位条件越是优越，开发强度也就应当越高，这意味着城市土地资源和公共设施可以得到最为有效的利用。

基准模型根据交通区位（高速公路下口区和对通城市主次干道）、服务区位（如商业）和环境区位（如主要公共绿地）的空间格局和

影响权重，采取计量化的方法，将城市空间划分为若干基准强度分区。

基准模型是普遍的和全局的强度分区模型。基准模型的普遍性意味着基准强度分区需要考虑交通区位、服务区位和环境区位作为基本影响因

素；基准模型的全局性是指交通区位、服务区位和环境区位的强度分布影响涉及到城市空间的整体而不是局部。

（2）修正模型

在基准模型的效率原则基础上，引入其它相关原则，如文美学原则（城市形态轮廓）、生态原则（生态敏感地区）或技术原则（如高压走廊的

高度限制），对基准模型进行逐一修正，可能会提高或者降低局部地区的开发强度。

修正模型是特殊的和局部的强度分区模型。修正模型的特设性意味着并不是每个地区的基准强度分区都会需要相同的修正；修正模型的局部

性是指基于文化、美学、生态或记住原则的各项强度修正只是涉及规划区的局部地区，使强度分区更为精细化。

1.3.3微观层面策略：地块强度分配

在微观层面上，以街区作为容量控制单元，制定地