商城总体营销企划方案模板样本.doc

某某商城总体营销企划方案

第一部分序言

为使整个项目更顺利地得到推广和销售,并使销售部门和企划部门之间工作更为默契和协调，确保各项工作不因双方沟通不足而造成停滞，特依据现在情况制订本营销企划方案（其中，广告推广和新闻炒作部分均另案分阶段提出）。

第二部分******商城营销推广策略

一、项目定价模拟

房地产行业定价策略多个多样，考虑到金府商圈周围有同类型项目和其它原因，提议本项目采取“评定得分法”和“合理利润率加价法”两种方法来模拟项目定价。

不过，考虑到本项目在此之前已经进行过推广，定价已经基础确定，故在此不再一一赘述。

二、******商城付款方法及其策略

（一）依据本项目标实际建筑时间大致为6个月左右，能够有以下七种付款方法可供选择：

1、一次性付款。

2、建筑分期。依据建筑进度，按月平均支付，在交房时全部付清；

3、银行按揭（1）。在签约时付20——30%，六个月内再交30——20%，余下50%银行提供贷款（五成十年）；

4、银行按揭（2）。此种即一般五成十年按揭，签约交50%，余款银行提供按揭；

5、两年分期。两年内付清全款，第十二个月付50%，第二年付50%，免息；

6、优惠按揭。付定金5——8万元，首期款（减去定金）50%在三年内付清，免息。余款50%由银行提供按揭；

在以上付款方法中，依据优惠幅度不一样，能够制订不一样折扣。

以上方法供企业在决议时参考。

（二）、合作经营，固定分成

在用户购置了******商城商铺以后，能够采取产权合作方法，将铺位经营权和管理权交由专业物业管理企业来进行管理，每十二个月收取由管理企业首付8%固定投资回报。

产权投资者不负担任何经营风险，也不享受额外经营利润。协议期满，投资者可继续采取产权合作经营方法，也可选择自营自用方法。

假如投资者选择分期付款方法，那幺投资回报将会伴随已付款多少而改变，但回报率保持8%不变。

（三）、首付六成，按揭全免

投资者只需支付铺位总价60%（具体百分比需经测算），即可在8——后取得该铺位完全产权，其间40%按揭款由******商城代为支付，投资者无须支付任何费用，期间也不享受固定回报。

（四）、十年回购确保投资利益

在十年之内，对于铺位产权，投资者有自用、转让、抵押等权利。为了确保投资者利益，在不愿自己经营、转让时候，投资者有权利退回铺位，******商城管理企业有回购义务，但管理企业要扣除投资者已经经营年限费用。

值得注意是，该种方法有一定风险。当然，后，投资者资金利息已经是一笔不菲数目，同时回购价值已经不会太高，故风险也不会太大。

第三部分项目营销推广业务策略

一、营销阶段划分

******商城（一期）整个销售过程能够划分为五个阶段，即：

第一阶段：销售准备期（3月——5月1日）

第二阶段：内部认购期（5月1日——预售证办妥之日）

第三阶段：强势推广期（预售证办妥之日——8月中旬）

第四阶段：调整休整期（8月中旬——9月1日）

第五阶段：尾盘销售期（9月1日——11月1日）

注：在上面各阶段中，第四、第五阶段分别是二期第一、第二阶段。

二、各阶段业务策略一览

（一）、销售准备期

1、现场清理美化，搭建风格新奇清新售楼处（利用现有招商中心改建）；

2、合约书、预约单及多种表格制作完成；

3、培训资料编制完成；

4、价格表制作完成；

5、人员培训完成；

6、品牌推广广告；

7、销售人员到岗。

销售准备期需要注意事项：

1、对预约用户中有期望做DS（直接造访）；

2、现场业务销售方向、方法若有不顺畅要立即更正；

3、不定时举行和企划部门之间动脑会议，对来人、来电及区域统计表给予分析后，决定是否修正企划策略；

4、定时由业务主管召开销售人员策划会，振奋士气；

5、相关销售中心常发生故障或较为用户注意设施，如灯光明亮度、空调位置及冷暖度、签约现场气氛、屋顶防雨方法、效果图是否牢靠等均须一一检验、测试；

6、主控台（接待柜台）位置、高度、广播系统音域范围及功效，主控台、销售区、模型、出入口及过道是否足以使众多用户十分顺畅经过。

（二）、内部认购期业务策略

1、内部认购用户分类；

2、电话营销；

3、分析研究用户反应情况；

4、修正后期战略及经营目标。

（三）、强势推广期业务策略

1、正式公开发售前须吸引和引导有期望用户来配合强势媒体宣传（另案），聚集人气，并施展销售团体个人销售魅力，促成订购。另外，能够安排鸡尾酒会或邀请各界（业内外）名人光临剪彩，提升用户购置信心；

2、每日下班前25分钟，现场销售人员每日应填资料填好交回，由业务主管加以审核，于隔日交还给销售人员，并于隔日晨间会议加以讨论，对多种情况加以分析，对目标用户提出跟踪方法，提升应变能力；

3、每七天周一由销售部、企划部举行企划