市房地产市场预警预报指标体系研究报告样本.doc

上海市房地产市场预警预报指标体系研究汇报

上海市房地产市场预警预报指标体系研究汇报

《上海市房地产市场预警预报指标体系研究》课题组

二○○三年九月

进入新世纪，上海房地产进入了新一轮发展，和宏观经济形势同时，房地产市场各项指标全部达成历史最好水平，房地产业已经成为上海经济支柱产业之一。为了保持房地产业连续健康发展，客观分析房地产运行轨迹，正确评价房地产形势，估计发展趋势，把握发展机遇。课题组经过调查研究，编制了《上海市房地产市场预警预报指标体系》（以下简称预警预报指标体系）。

一、编制方法：

伴随上海房地产市场培育发展，已积累和搜集了十多年市场统计数据，各数据间内在关联性已初现，预警预报指标体系就是经过对源于市场数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或即时性好，或前瞻性显著等10余个项目或项目组合。依据其以往近十年运行轨迹或项目数据组合之间百分比关系，建立五级量化指标数值范围，分别显示市场“异常↓”、“基础正常↓”、“正常运行”、“基础正常↑”和“异常↑”等五种情况。现阶段经过每六个月或十二个月市场数据读入（伴随房地产业信息化程度提升，逐步过渡到现势性很好决议信息系统），依据指标数据在指标体系中分布区间和集中度，可反应市场运行基础情况，经过对其中前瞻性很好指标数据研判，可估计下一阶段市场趋势；而对其中即时性很好指标数据判读，可对目前市场特点作出评价；对部分离散性指标数据分析，可提醒宏观调控切入点。从而为房地产企业市场运作，消费者投资和消费，政府部门宏观调控方向、关键和力度，提供参考和依据。

二、设计标准：

1、全方面性。项目标选择不能仅仅考虑房地产开发经营某一阶段，而要覆盖整个开发经营全过程，包含土地供给、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作各个步骤。数量、数值和价格、金额并重。

2、简捷性。项目标选择既要全方面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住关键矛盾，使复杂问题简单化，深入浅出，像“傻瓜”摄影机一样便于操作应用。

3、敏感度高。有些项目可能很关键，但敏感度不高就不列入。比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒话题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。要搞清房价收入比中房价是新房价格还是新旧房屋加权均价；货币、名义工资占实际收入比重较低是中国现实状况。

4、可操作性。指标数据要有可靠和立即起源，不然只有理论分析意义而不能实际利用，现在所用年度宏观经济数据均源自上海市统计部门，相关部门未能提供或年中数据线性较差时，可采取上海市房地产交易登记和房地产市场管理信息系统数据。

5、区域性。中国地域广阔，各地经济社会和市场发展差异较大，全国用一个指标体系极难覆盖，故指标项目可能含有通用性，但指标数据取值是依据上海市经济发展和市场现实状况设计，比如上海市房地产市场现实状况：存量房地产买卖交易量已和新房销售量平分秋色，还将继续超越；增量加存量买卖交易量（换手率）已超出房屋总存量10％；商品房销售金额已超出房地产开发投资额。

6、时效性。房地产市场预警预报指标体系设计，中国外已经有理论研究和实践经验较难寻求。本研究汇报提出方案，有待逐步完善。预报预警指标体系设计以市场数据为基期，适用年限是至，依据实践检验，部分指标会微调。

三、指标说明：

房地产市场预警预报指标分为市场即期指标、市场预期指标和价格贷款指标三部分。通常情况下，市场即期指标和市场预期指标配合房地产价格和贷款指标分别预报和估计房地产市场运行情况。

第一、市场预期指标

1、房地产开发投资额增幅：

现阶段，适度投资有利于拉动经济增加，但假如房地产开发投资增幅过高，将使供给过量，如无需求匹配，造成供过于求。（亿元）

2、房地产开发投资额占全社会固定资产投资额百分比：

此项指标是直接反应投资结构是否合理基础性指标。全社会固定资产投资包含基础建设、更新改造和房地产投资等，在发达国家，房地产投资通常占20％－25％。多年来，上海房地产业所占比重逐步提升，这是中国现阶段经济发展和房地产业作为先导性行业特征所决定。但伴随经济发展和大规模旧区改造速度递减，房地产开发投资额所占比重会逐步回落。

3、新增土地可建面积和新建商品房开工面积之比：

此项指标是表明一、二级市场是否协调发展关键指标。当比值大于1时，提醒开发商手中待开发土地数量增加。伴随本市土地供给机制逐步规范和完善，该比值大小既反应了房地产开发企业对市场、地价和利率发展走势预期，又反应政府管理部门调控市场政策效果。

（万平方米）

4、商品房