杭州单身公寓整体策划案样本.doc

杭州市playground-悠游一族单身公寓整体策划方案

目录：

市场篇

第一部分：市场情况分析

杭州市城市发展综述………………2

杭州市住宅市场分析………………3

项目竞争市场分析…………………5

第二部分：项目优劣势分析

项目优势…………‥7

项目劣势…………‥9

第三部分：目标用户群体及特征

目标用户社会层面特征…………‥10

需求特征…………‥10

群体家庭收入特征………………‥10

营销推广篇

第一部分：项目营销策划布署

一.市场营销推广策略………………‥11

二.宣传策略……………12

第二部分：项目相关销售条件提议

付款方法及物业管理费用………………14

装修标准………………‥………………15

第三部分：项目户型

项目首期户型……………16

结束语……………20

市场篇

第一部分：市场情况分析

杭州市城市发展综述

杭州是一座有悠久历史和文化古城。考古发觉“良诸文化”证实，早在四千多年前，已经有些人类在此繁衍生息。在三千年前周代之前，杭州属于“扬州之域”。秦姓皇统一六国后，杭州县治，称钱唐县，属会稽郡。至南北朝，改县治为郡治，称钱唐郡（唐时因为避讳，改“唐”为“塘”）。隋代开皇九年（公元五八九年），钱唐郡改称杭州。到了唐代（公元六一八年至九零七年）早期，杭州日见繁荣，居民达十余万。长庆二年（公元八二二年），诗人白居易任杭州刺史时，筑堤疏井，深入治理西湖和开发杭州，使杭州成为著名风景城市。

????五代吴越国和南宋王朝曾前后两次在这里建全部，历时长达220多年。要说杭州这个城市发展，它繁荣时期，其实是从五代吴越建全部后开始。“上有天堂，下有苏杭”这句赞语，也是从这个时期开始流传开来。宋室南渡，在杭州建全部，改称临安府,历时一百五十余年。在这段时间里，杭州作为全国政治、经济、文化中心，更显得畸形繁荣。元朝改临安府为杭州路,为浙江行省省会.元代以后，全国政治中心北移，但杭州仍是中国东南地域关键城市之一。

????明清时期，杭州府仍为浙江省省会,在此时期,杭州工业、手工业、商业全部有所发展。一八四零年鸦片战争以后，杭州沦为半封建半殖民地城市。民国（1928年）设置杭州市，成为浙江省政治、经济、交通、文化中心。一九四九年五月三日，杭州解放。

杭州作为中国七大古全部之一，素以湖光山色，风景秀丽著称。依据历史发展条件和自然环境特征，形成了杭州主城南依吴山、凤凰山，北抵半山，西临西湖，呈南北向狭长发展形态，而北部工业区发展，愈加剧了杭州城市南北方向和东西方向不平衡。以著名旅游胜地西湖为市中心向周围辐射，余杭、萧山并入以后，杭州城市扩建步伐加紧，在过去3年里，经济快速增加，社会全方面进步，中国生产总值年均递增11.5％，人均国民生产总而言之达成了3025美元。农业结构调整成效显著；工业经济总量加大，结构优化；服务业稳步发展；旅游总收入增加快于国民经济增加；商贸、房地产、金融业发展良好。杭州正在一步步朝着国际化大城市这一目标前进。

二.杭州市住宅市场分析

杭州楼盘价格连续上升现象已被称作“杭州现象”来分析，现

在杭州城区商品房均价已达成7000元/平方米，部分楼盘已超出1元/平方米。在繁荣、涨价、感叹和争论声中，不光是房地产业及相关行业，现在全社会全部在讨论住宅市场。假如进行统计调查，“房价”可能是去年杭州公众关注率最高词汇之一。依据对杭州房地产市场调查和分析，杭州住宅市场走向有下面多个走势：

1.改善居住需求很大

经过近住房制度改革和住宅市场发展，杭州人居住水平和居住环境已经得到了显著改善，基础居住需要已经得到了满足。不过对现在住房不满意被调查者占46.7％，这一部分人中又有二分之一准备经过购置住宅改善居住条件。

2.投资百分比增加

除了超出50％家庭含有改善住房条件实际需要外，住房投资已经成为家庭理财关键。据统计数据，杭州人均GDP超出28000元，居民家庭十分富裕。富裕起来家庭会把财产很大百分比积累到不动产方面。在调查中，有24.5％人选择了“积累家庭财富”，还有29.5％人表示是为了儿女或父母购房。可见，“改善者”和“投资者”成为杭州市两类基础购房需求起源。在土地资源稀缺和城市建设投资短缺约束下，城市住宅供不应求趋势肯定会长久存在，这也成了杭州房价连续上涨根源。

3.“看涨”预期主导，市场发烧

杭州住宅价格已经连续6年大幅上涨，全部购房者全部成了受益者，房价“看涨”预期主导了社会心理和舆论，诱导出一浪高出一浪购房浪潮。在这个过程中，住房抵押贷款杠杆作用发挥了十分关键作用