沈阳国际酒店式公寓推广方案样本.docVIP

沈阳××国际酒店式公寓推广方案

序言

此方案非实施性方案，为项目开启期运作思绪，大致从以下几方面叙述

一、沈阳市整体房产市场分析

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

三、项目本身SWOT分析

四、项目开启期营销思绪概述

一、沈阳市整体房产市场分析

沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增加49.0%，高于基础建设和技术改造投资增幅，占固定资产比重由去年31.9%提升35.8%；房屋施工面积765.2万平方米，同比增加32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增加62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积比重分别79.5%和80.8%；房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增加分别为1.12倍和1.18倍数。

沈城房产市场逐步向成熟发展，现在沈阳市场消费展现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低级收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其它74.9%均期望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府计划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算快要200万平需求量，房价按元每平计算金额将达40多亿元；三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。

沈阳市未来相当长一段时间内，房地产走势趋于良好，关键表现在非城市中心区域中高级以下房地产项目。

1、现有很多城市家庭存在有效需求。

2、外来人口成交量以15%/年速度在增加，这种现象会继续存在下去。

3、未来三年城市内部13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米需求量。

投资买房群体在增加。买房目标一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后二者全部是一个投资行为。伴随消费心理微妙改变，消费者已趋于理性化沈阳现在有大家开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一个资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。

二、沈阳市酒店式公寓概况分析

酒店式公寓：意为“酒店式服务，公寓式管理”，是一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多个功效于一体新兴产物。

沈阳自“现代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目标焦点。这一新住宅产品不仅吸引了大量消费者“眼球”，同时，也被业界所关注。伴随“腾龙国际商务公寓”发售和“万众家园”拔地而起，和沈阳华新五里河大厦、有可能推出“现代程式”二期和正在计划设计中其它楼盘，未来沈阳“酒店式公寓”估计将达成20万平方米，而且想进入该市场房地产企业还在增加。

早在两年前，北京、上海就已出现“酒店式公寓”，当初情况是，产品一上市，立即被抢购一空，尽管以后上市量不停增加，但仍被大家关注和看好，其原因关键来自于产品特征充足满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳出现，也是市场作用结果。中高级住宅产品供给相对过剩、银行对房地产业贷款收缩和消费者对降低房价总款需求全部是该产品出现原因和动力。那么，沈阳酒店式公寓市场需求到底有多大？没有最详尽市场调查，恐怕谁也说不清楚。优异入这个市场企业肯定会尝到甜头，以后者结果极难说。有一点很关键，就是产品本身必需符合其区域特点。酒店式公寓前景，从长远来看，它虽属过渡性产品，但会有一段时间繁荣。

酒店式公寓之间最大差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存关键所在。到底给业主提供些什么？建成后由谁管理？酒店式服务怎样实现？其本身特点决定了业主对其产生期望值，假如相关配套和服务令人失望，将对产品市场造成不良影响。显然，即使是很好物业企业，服务也极难做到星级酒店水准，怎样实现服务酒店化，对开发企业而言是一个不小挑战。

三、项目本身SWOT分析

SWOT分析

优势（S）l

1、政府投入巨款对南北金廊建设；

2、项目不可复制地理位置；

3、集团品牌形象及号召力；

4、坐拥××国际商业广场；

5、别具特色园区计划；

4、合理户型设计。

劣势（W）l

1、地理位置优越性决定着价格相对偏高；

2、消费者购置行为日益理性化，使其产生就低不就高心理。

机会（O）l

1、金廊建设将吸引较多非区域性消费群体。

2、外地来沈再次置业者将成为项目标又一目标客群。

3、项目和沈城其它项目比较有较强优越性，如能很好引导可将其它项目标用户进行高质量分流。

威胁（T）l

1、金廊周围项目标不停增多，将造成销售分流现象。

2、市政建设时限。

四、项目开启期营销思绪概述

项目标开