地区项目策划方案样本.doc

“首府广场”策划方案

引言

我们依据前期对呼市市场调研资料，并结合在实际工作发觉不足之处，立即调整了工作方向和关键。有针对性地选择了和本案相比含有较强竞争力项目，重新进行了摸底考察。包含对商场、写字楼及目标消费群体深入调查、研究及分析，还对呼市大家消费习惯进行了解。经过和高等院校教授交流，从各个角度了解呼市。

另外，我们也对各关键媒体情况、受众喜好方面进行了充足调查，初步和各媒体代理商接洽并建立了良好合作关系。

上述各项工作为制订一个切实可行营销方案、做好“首府广场”销售工作及宣传推广活动提供了有力保障。现结合现在该项目标进展程度拟订此方案。

一、项目基础情况

项目位置：中山西路和锡林郭勒路交汇处

项目标地：总占地面积：2.1万平方米；

总建面：11万平方米；

商场建面：6万平方米；

写字楼建面：4万平方米；

停车场建面：地下1万平方米。

估计工程进度：

12月12日设计方案招标；

1月10日设计方案初稿完成；

1月31日前设计团体及方案确定；

5月开工；

5月商场开业；

写字楼工期18个月。

预估销售周期：

12月－4月为酝酿准备期；

5－6月为写字楼公开期，商场预约期；

6月20-23日为商场引爆期，写字楼过渡期；

6月24日

11月－3月为全方面连续期；

3月－5月为二次高潮期。

备注：1、销售周期时间关键受工程进度、政府相关手续、销售情况及预约情形等原因影响，可随之调整。

2、商场引爆期可提前或滞后，由预约情况决定，预约量达成一定数额时（200-400组），方可引爆。

项目定位

项目优劣势分析

优势分析

1）呼市是西部大开发关键区域，在未来5年内，呼市人均消费水平估计将翻两翻，呼市将深入扩大招商引资工作，促进呼市经济发展

2）政府大力支持，把呼市“穿衣戴帽”工程交于力天企业

3）以“首府”冠名，建成呼市标志性建筑物，最高写字楼

4）地处商业街龙头位置，商业气氛浓厚，道路交通体系良好

5）预设大面积停车场，一则填补呼市车位不足现实状况，再则可作为商场小“磁场”

6）开发商实力雄厚，有十多年房地产经验，且资金充足

7）计划设计超前，国际招标

8）和著名管理团体合作，经营理念优异

9）商业及办公配套齐全，大型SHOPPINGMALL及5A级酒店公寓式写字楼

10）7000（待定）平米室外休闲广场，聚集人潮；0（待定）平米大型康体娱乐城是现在呼市唯一大型娱乐场所，也会为商场带来一部分商机

11）大、小磁场（家乐福、好有多、沃尔玛、友谊商城、星巴克、麦当劳、肯德基）将吸引大量投资客，营造商业气息

12）现在，呼市中、高级写字楼市场供给不足，且伴随经济发展，写字楼市场需求将不停增加

劣势分析

1）呼市人均收入较低，现在下岗人员较多，造成消费能力有限

2）呼市商业区内商场林立，现在商厦开发建设展现白热化状态，竞争较猛烈

3）呼市商业市场已靠近饱和，部分大型商场已面临倒闭危机，使大家对商场持观望态度，投资热潮逐步冷却

4）开发商在呼市还未树立自己企业形象，消费市场认知度较低即使地处商业街龙头位置，但人潮较少，非商业关键地带

5）即使写字楼需求量较大，但现在已经有大量中、高级写字楼在建，市场竞争日益猛烈

周围在售竞争个案分析（详情见第8页附表）

维多利商厦

在中山西路维多利商厦，总建面63678平方米，商用面积为地下一层，地上四层约50000平米，并配有5000平米地下停车场。维多利商厦聘用中国资深专业管理企业—北京三和·商联商业经营管理企业负责经营，确立“以规模树形象、以品牌为主导、以功效增特色、以时尚为目标”中高级战略定位。可租可售，门市单价29800元/平米，商铺均价14000元/平米；租金12元/天·平米。现在门市已可装修，月底能够开业。

因为新世纪和维多利分家对维多利销售产生了一定负面影响，且商场面积太大，定位较高，大多数消费者持观望态度，所以销售情况通常。

宝马商城

此项目在中山西路以北，贝尔路南巷和文化宫街东巷交接处，总建面积20916平方米是一栋地下一层、地上五层综合商城。于今年5月8日开盘，明年1月1日开始正式营业。关键针对呼市及周围城市（如包头等）投资客。广告诉求是“逛街不如逛城”。因为其单位面积小于周围竞争个案且能够自由组合，另外价格差不大（1.05万元/平米—1.65万元/平米），所以租售情况良好。现已停售，全方面出租招商，并为元旦开业做准备。

诚信数码广场

此项目在迎宾南路东侧，总建筑面积4万平米，占地面积3181.6平米，是一座地上四层，地下一层超大型电子市场，40000平米商业区域，其中17000平米为大型IT卖场。关键以其经营特色吸引呼市及周围IT业及其它相关行业商家。现在出售一、二层商铺销售情况很好。门市单价2.6-3万元/平米，层高6.3米；商铺均价1.4万元/平米。