楼盘市场调研报告样本.doc

05金华楼盘调研汇报

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前言

金华房市，在宏观政策这一主轴力量导演下，以其跌宕起伏复杂多变历程，“抑、扬、顿、挫”全景出色变局，写下金华地产史上史诗般一笔。市场恢弘起伏、消费者日趋成熟理智、政府喜忧矛盾、开发企业一家欢喜一家愁，无不透露着金华房市转折年不平凡。

汇报思绪

●宏观政策分析

●金华房地产特点

●地段区域细划分析

☆江南板块

☆江北板块

☆金东板块

☆城北板块

●产品细划分析

●总结

第一部分宏观经济分析：

当房价成为很多人饭桌上谈资时，政策层面上调控便会接踵而至。

1月1日起，中国对土地有偿使用费将实施先缴后分。以遏制开发商“低价”圈地。这项土地政策即使对购房者直接影响不大，但能够从中看出房地产市场正在逐步规范化。

3月16日晚，中国人民银行宣告自次日起，个人住房贷款利率由5.31%上调最少0.2个百分点至5.51%。住房贷款利率基准利率也提升至5年期贷款基准利率即6.12%。同时，房地产价格上涨过快城市或地域住房贷款首付百分比从20%提升到了30%。随即，央行还决定对个人住房公积金贷款利率做出调整，上调幅度为0.18个百分点

5月11日，国务院出台了稳定房地产市场八条意见，建设部等七部门又联合提出了做好稳定住房价格工作意见。这一系列宏观调控方法很显著要遏制投机性炒房，控制投资性购房，激励一般商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格基础稳定和房地产业健康发展。

金华房地产现实状况：

一、从现在情况分析，保持金华市房地产市场连续健康发展有利原因大于不利原因，只要政府加强引导和规范市场行为，房地产业总体趋势仍然向好。

1、开发规模连续扩大。

去年1-9月全市房地产开发企业本年计划投资141.99亿元，增加119.6%。房屋施工面积766.75万平方米，增加49.0%，其中住宅施工面积595.96万平方米，增加44.3%；办公楼21.25万平方米，增加40.1%；商业营业用房108.79万平方米，增加63.7%。本年新开工面积310.44万平方米，增加71.1%，其中住宅253.02万平方米，增加65.9%。

2、商品住宅仍是投资热点。

去年1-9月全市商品住宅开发投资41.59亿元，增加56.7%，占全部房地产开发投资总额75.4%，仍然是拉动投资增加首要原因，其中别墅、高级公寓开发投资3.85亿元，增加1.9%。商业营业用房投资9.59亿元，增加11.7%，占全部投资总额17.4%；而办公楼投资显著下降，只有0.99亿元，降低38.4%，占全部投资总额1.8%。

3、商品房市场供销两旺。

去年1-9月全市房屋完工面积116.50万平方米，增加58.0%，其中住宅完工91.84万平方米，增加48.9%；办公楼完工1.70万平方米，增加94.6%；商业营业用房完工17.51万平方米，增加90.9%。商品房销售面积106.64万平方米，增加76.8%，其中住宅销售92.78万平方米，增加78.7%；办公楼销售1.08万平方米，增加35.7%；商业营业用房销售9.33万平方米，增加26.2%。商品房预售面积达成207.55万平方米，增加32.5%，其中住宅预售172.26万平方米，增加29.4%；办公楼预售2.86万平方米，降低13.5%；商业营业用房预售28.55万平方米，增加68.3%。

4、商品房空置面积下降。

9月底，全市商品房空置面积15.18万平方米，降低15.5%，其中住宅空置面积7.81万平方米，降低13.4%；办公楼空置面积1.38万平方米，增加31.5%；商业营业用房空置面积5.28万平方米，降低18.1%。空置一至三年商品房面积为5.38万平方米，其中住宅3.23万平方米，办公楼0.67万平方米，商业营业用房1.18万平方米。

5、企业筹资能力增强。

伴随宏观调控深入深入，银行对于房地产信贷逐步收紧，企业自筹资金百分比显著上升。去年1-9月全市房地产开发到位资金中，定金及预收款36.35亿元，增加69.2%；自筹资金25.93亿元，增加146.2%；银行贷款13.82亿元，降低22.0%。定金及预收款、自筹资金、银行贷款分别占本年到位资金44.3%、31.6%和16.8%，而去年同期比重为41.1%、20.1%和33.9%，企业自筹资金已经超出银行贷款成为房地产开发第二大资金起源，企业对银行资金依靠程度有所降低。

6、项目开发进度加紧。

房地产开发企业为了规避风险，立即回笼资金，纷纷加紧项目开发进度。去年1-9月，全市房地产建筑工程投资2***8亿元，增加52.1%；安装工程2.56亿元，增加103.4%，建安工程快速增加成为拉动房地产开发投资增加关键原因。而土地购置增加则相对放缓，全市本年购置土地面积174.80万平方米，增加12.0%，土地购置费20.95亿元，增加