房地产行业市场前景及投资研究报告：城中村改造，投资与销售.pdfVIP

房地产

20241103

年月日

究研业行房地产强于大市（维持评级）

城中村改造可以拉动多少投资与销售？一年内行业相对大盘走势

投资要点：

城中村改造为本轮地产核心政策之一，与棚改、旧改各有侧重

（1）棚改分为三阶段，政策性支持为主，消化三四线库存效果显著，政策

性资金支持力度强。（2）老旧小区改造于棚改尾声提出，相较棚改市场化

程度更高。（3）城中村改造聚焦高能级城市，住建部新增100万套改造，

主要采取货币化安置。2023年7月国常会首次在政策面单独提出城中村改

告报题专业行造，改造对象为超大特大城市。2024年10月17日住建部宣布将主要通过

货币化安置方式，新增100万套城中村改造和危旧房改造。目前华南城市

及郑/皖/蓉/渝等城市城中村改造进度较快。三类政策在推行时间、改造对

象、改造形式、实施主体、融资、安置方式、行动目标方面各有侧重。

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35大城市城中村改造最多可以拉动多少投资与销售？

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（1）35大城市存量城中村建面7.64亿方、潜在建面22.43亿方。用{地区调降25BP——2024.10.26

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量城中村建面：可得35大城市的目前城中村存量建面7.64亿方，城中村3、房地产行业专题：财政发力对地产有哪些影

响？——2024.10.19

住房套数为764万套。分区域看，深圳、广州、武汉、杭州、郑州、石家

庄、长沙、苏州、宁波、东莞等华南一线及全国强二线城市的城中村存量

面积位于前列。潜在城中村建面：伴随我国城镇化程度提升，城市范围扩

展到镇区，镇区自建房也将划归为城中村，转为增量城中村建面，测算出

35大城市潜在城中村建面为22.43亿方，潜在城中村住房套数为2243万套。

（2）35大城市存量城中村改造最多或可拉动投资5.88万亿元。假设城中

村改造20%为拆除新建、80%为整治提升，拆建比为2。则拆除新建和整治

华福证券22

提升改造模式下，单位改造成本分别为11611元/m、6719元/m。测算出

存量城中村面积的改造最多或能拉动5.88万亿元投资。