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物业房屋维修保养方案

●管理要求

（一）、房屋本体维护保养要求

1.建筑物外观、各种指示标识完好、清洁，记录完整。确保本项目房屋、门窗的完好和正常使用。

2.建筑物及附属设施按计划维修、维护，建立维修回访制度且记录完整。

3.每年向甲方提交建筑物年度维修养护计划，每月向甲方提交建筑物月度维修养护计划。

4.建筑物本体完好率98%以上，物业临修、急修及时率98%以上，维修合格率100%。室外场地、道路的完好率98%以上。

（二）、管理要求

项目

标准

门窗

每季一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶篷、地面

墙面、顶篷粉刷层无大面积剥落，面砖、地砖平整，无大面积起壳、缺损现象。发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，向业主大会或业委会提出报告和建议，根据业主大会决定，组织实施。

路灯、楼道灯

完好率不低于80%。

雨、污水管道

本项目区域内公共雨、污水管道每年通一次，雨、污水井每半年检查一次，并视检查情况及进清掏。

化粪池

每季度检查一次，每年清掏一次，发现异常及时清掏。

围墙

每半年一次巡查围墙，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，组织实施。

道路、场地等

每月一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，组织实施。

安全标志等

在危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。

房屋结构

每年二次对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏，属小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制计划和物业维修资金使用计划，组织实施。

●管理措施

本项目的物业建筑本体维护与保养的重点在于周密的计划和日常有效的检查。为此，物业管理处拟以综合事务部为枢扭，以预防为主，建立以房屋维护、巡视检查为主体的三级管理模式，推行房屋健康档案管理，制定房屋维修保养计划、装修管理规定和空置房的管理计划，全方位地实施维护与保养。

（一）、物业健康档案管理

为了有效保持物业完好、正常的使用状态，满足管理服务需求，我们设想推出“物业健康档案”管理措施，为房屋保值、增值提供可行的操作平台。建立物业健康档案管理至少有三方面好处，一是对房屋维修保养起到预防和事前控制的作用；二是当房屋发生损坏情况时，可以很容易找到问题症结所在；三是当业主进行房产置换时，可以为房屋价值评估提供可靠的参考。

1、物业健康档案的分类

我们按照业务类别将物业健康档案分成以下几个方面：

1)、房屋本体维修档案；

2)、房屋设施维修档案；

3)、公共设备维修档案；

2、物业健康档案管理的内容

在确立了物业健康档案的分类后，还需要进一步确定物业健康档案管理的内容，对物业实施动态化的管理。

1)、收集物业验收的原始资料：该资料包括房屋的房型平面图；水电气、弱电管线图、室内装修状况、装修资料等。

2)、将物业验收的原始资料进行分类归档；

使用《物业使用就诊卡》，记录管理中所发生的故障；

定期对物业进行健康诊断及健康评估；

根据相关记录和使用情况，拟定检修计划；

编写本年度《物业健康管理报告》及下年度《物业健康管理计划》。

3、物业健康档案管理操作流程

根据管理内容及现有的资源条件，我们对此管理操作流程规定如下：

各类物业健康信息的收集

各类物业健康信息的收集

将资料分类

整理、归档

据此制定物业检修计划

检查、评估发现问题的记录

建立物业

健康档案

编写、制定健康管理报告及计划

实施

信息反馈

（二）、物业维修养护计划

就整个物业管理流程而言，编制物业维修养护计划是不可或缺的。编制物业维修养护计划的目的在于从全局的视觉出发对物业使用过程中所存在的问题或隐患进行一次全面的计划，使房屋建筑本体能真正满足使用要求及服务需要。

1、物业维修养护计划的编制依据

物业维修养护计划的编制应以物业健康管理档案及实际使用情况为基础和依据。因为物业健康管理档案是最能全面、客观地反映物业真正的使用状况的，也只有建立在此基础上的维修养护计划才能为真正地解决存在的问题提供有效、实在的解决手段。

2、物业维修养护计划的制定职责

1）、管理处工程维修主管负责编制物业维修保养计划；

2）、管理处经理负责审核物业维修保养计划；

3）、公司主管领导负责批准物业维修保养计划；

4）、管理处维修人员负责根据物业维修保养计划进行维修、保养及运行操作，并做好标识及记录。

3、物业维修养护计划的