西宁市朝阳物流CBD项目营销策划方案80P.docVIP

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2024-10-30 发布于江西
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西宁市朝阳物流CBD项目营销策划方案80P.doc

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XX物流CBD项目营销策划方案

XX天骥房地产营销策划XX

二零一一年四月

第一章项目分析及定位

第一部分项目概况

一、建设规模

二、建设内容

三、建设位置

第二部分区域分析

一、区域价值分析

二、区域房地产市场分析

三、项目SWOT分析

第三部分项目定位分析

一、项目定位

二、项目目标市场

三、目标市场区域X围界定

第四部分项目主题定位及推广思路

一、主题定位思路

二、推广思路市场依据

三、本项目在推广定位的基础上需体现个性化原则

四、项目的买点梳理及解析

第五部分价格定位

一、定价策略

二、定价原则

三、定价说明

四、城北区项目分析

五、定价建议

六、价格执行

第二章营销战略分析

第一部分营销思路

一、战略背景与原则

二、总体推广战略

三、广告组合策略

四、开盘时机建议

第二部分营销目标

一、2011年销售计划及目标

二、策略运用

第三部分开盘前准备工作

一、开盘前客户积累工作

二、工地现场安排

三、现场周边及户外广告的包装

四、进场前销售资料的准备

五、样板房设计建议

六、售楼处展示区布置

第四部分项目销售进程

一、销售阶段划分

二、强势推广结点

三、2011年阶段营销重点

出高品质、高享受、便捷生活的营销重点。

第五部分新政分析及销售控制

一、新政策对房地产市场的影响

二、销控策略

三、调价策略及幅度

第一章项目分析及定位

第一部分项目概况

“XX物流CBD”项目由XXXX商城经营管理XX投资建设，该项目属于经营性新建项目，开发前期工作已于2010年3月份展开，计划于2011年底完成前期准备工作，并拟定于2011年3月开工建设。

一、建设规模

项目建成后，集商务办公、公寓式办公、商业等多种功能。总建设用地面积38亩、总建筑面积145466.10㎡。主要包括5栋高层公寓式办公楼和一栋九层、办公楼。其中：1号楼A座二十八层板式高层，B座三十层板式高层，2号楼三十二层板式高层，3号楼二十八层板式高层及4号楼九层框架，地面及地下停车位340个。

二、建设内容

项目总用地面积38亩、设计设计总建筑面积145466.10㎡。其中住宅面积115664.99㎡；商业建筑面积10274.5㎡；地下停车场面积12838.5㎡；地下停车库设有机械和固定车位340个；九层办公建筑面积约12842.51㎡，地下设备用房、室外管网道路、景观绿化及附属设施等。

三、建设位置

XX市XX西路52号，西邻XX西路、东邻宁大高速、南邻XX路，北面与XX国际建材商城连为一体。

第二部分区域分析

一、区域价值分析

“XX物流CBD”项目位于XX城北板块区域内，所以我们有必要了解一下城北区板块的经济环境与发展规划。

（一）城北区经济环境分析

1、“十二五”时期，全区经济社会发展的指导思想是：以转变发展方式，提高北区经济社会发展的质量和效益为核心，以富民强区为目标，以国家级高新科技产业园区为依托，以农副产品集散中心、北川河流域开发、现代物流园区和科教研发服务基地建设为契机，全力打造高新技术产业区、现代农业示X区和山水生态宜居区，为把北区建设成更加繁荣、更加美丽、更加宜居的高原山水城区打下坚实的基础。

具体目标是：地区生产总值年均增长14%，到2015年达到250亿元；全社会固定资产投资年均增长17%以上；一般预算收入年均增长15%；社会消费品零售总额年均增长15%；城镇居民人均可支配收入年均增长10%；农民人均纯收入年均增长12%。节能减排约束性指标控制在市上下达的指标以内。经过五年时间，把北区建设成综合经济实力明显增强，基础设施更加完善，城镇化率大幅度提升，生态环境更加优美宜居，社会事业全面发展，公共服务和社会保障体系进一步健全，XX法制和精神文明建设成效显著的富裕、文明、和谐新北区。

2、XX城北区131个项目推动区域经济发展

2011年，XX市城北区依据国家产业结构投资导向相关政策，共征集涉及农业、工业、基础设施、社会事业、商贸流通、房地产开发等重点建设项目6大类131项，计划总投资83.98亿元。其中，今年计划投资20.89亿元。

今年，该区重点实施农业及新农村建设项目55项，2011年计划投资6.62亿元。重点发展城北区生态农业示X园区建设，人畜安全饮水建设，晋家湾、陶南村等村温室节水灌溉建设，中低产田改造，设施农业建设，XX、寺台子、北园二社、祁家城等村安置小区建设等项目；实施工业项目7项，2011年计划投资1.99亿元。重点项目包括城北区中小企业创业园规划建设、百祥纸业10万吨再生纸箱板材项目，兆宁建材蒸压加气混凝土砌块生产线建设，盛安物资堆绣唐卡系列产品加工，壹加壹食品XX土特产及冬虫夏草精深加工，西秀天然虫草保健酒厂年产500吨虫草酒加工生产线等；实施基础设施项目