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地产项目无效成本管理

摘要：本文主要阐述地产项目无效成本的内涵，通过对项目开发中产生无效

成本进行成因分析与总结，对无效成本管理界定，提出无效成本的管控思想及措

施，建立无效成本管控体系，达到减少或消除建设过程中无效成本，提升项目收

益的目的。

1.引言

近年来，随着城镇化推进及人口红利释放，我国的房地产行业得到了较快发

展，2017年党的十九大提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位明确住

房属性和定位，挤压房屋投资属性的空间。2020年，地产调控“三道红线”政策

出台，对房地产行业影响深远。地产业行面临着高开发成本和日益加剧的行业竞

争，严峻的市场经营环境和融资难问题等更加突出。

在经历多次楼市寒冬之后，房地产企业认识到仅注重市场的开源远不能应对

残酷、多变的市场，加强无效成本管理、实现有效节流，长期主义和向管理要效

益成为各房企改革的方向标，房地产企业将迎来“管理的红利时代”。

2.地产项目无效成本的内涵

2.1房地产开发无效成本管理的意义与内涵

2.1.1无效成本的概念

项目开发成可分为有效成本和无效成本。无效成本指在对形成建设产品、价

值增值、促进营销、利润获取没有作用，不能得到顾客的承认和可以补偿的那部

分成本。也就是有说，有些钱花是花掉了，但没有见到收益。它可能产生于成本

管理的任何阶段或核算对象，包括地产项目开发的方案定位、设计、招标采购、

工程、销售、财务、税务等各个环节。

定位阶段，若市场调研不到位及客户分析定位不准确，就会造成产品定位失

误，造成建设好了卖不出去。还有项目产品业态及组合、总平面布置、单体建

筑、综合配套等方面存在不足。未充分利用规划指标，货值提前缩水。以上情

形都会造成定位偏差，进而产生无效成本。或对已确认或已实施的开发方案进行

颠覆或重大调整，大量的应有利润就提前白白流失了。

设计阶段，若产品标准与定位不符，未能深刻洞察客户对产品的敏感度，成

本投入分布未优化。由于设计方面存在偏差，导致工程的设计、施工、验收、交

付等环节返工、延误等情况时有发生，造成成本浪费。如引用设计原始资料错误、

设计技术参数与国家规范标准不符、结构体系冗余度、设计变更不合理、材料、

设备选型不当、多专业设计图纸间存在矛盾、设计未能满足合理使用功能等。

招标阶段，主要决定供方选择、合同履约及付款风险，也关乎材料设备价格

风险。因标段划分过大或过小，导致的影响进度、质量和造价的大幅增加；

施工阶段，与项目参建单位如总承包单位、监理、设计、地勘、专业分包、

供应商等外部企业较多，管理复杂度极高。如在过程中缺少有效的管控，极易产

生各类偏差，对进度、质量、安全等各维度都形成隐患。

销售阶段，因不准确销售承诺，导致的赔偿、增加设施和服务。

结算阶段，因结算失误导致的结算价过高等，这都是典型的无效成本。

交付阶段，交付标准应与项目整体定位相匹配，确保满足目标客户群的需求

即可。但有时，业务部门为追求品质，材料、设备、设施的选型过于高档豪华，

已远超本应对应的标准层次。虽然品质优，去化快，但成本过度投入，形成了无

效成本。

2.2.2无效成本管理的意义

无效成本管理是对项目无效成本部分进行有组织地识别、分析、控制与考核

等一系列管理活动，主要意义在于（1）找出建设成本中的有效、无效部分，形

成与市场相符的开发成本，进行全过程管理与控制。（2）收集案例，分析产生

的原因，促进全员对该部分成本进行管理与控制。（3）找出减少该部分成本的

措施、方法，并客观进行分析，提供充足依据，达到全方位对该部分成本管理与

控制，减少无效成本，增加项目收益。

无效成本最大的特征就是收益为零，它的产生将造成项目利润直接减少。一

般占成本的2%，无效成本的节约金额，是最直观的项目利润增加净值。因此，通

过内部管理采用全过程、全员、全方位控制是降低地产建设项目成本最直接、最

有效的方法，应当引起管理者的重视。

1.无效成本的分类及管控重点

3.1无效成本的分类及成因分析

按照项目开发阶段可分定位及策划、设计、招标采购、施工、预结算等方面

无效成本。具体如下表：

无效成本的分类及成因分析

作

无效成本产生原因现象表现

业环节