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作为地产人,必须知道房地产项目开发的流程;具体来说,房地产项目开发一般分为前期、中期、后期7

大阶段;如果想要对房地产运营做到运筹帷幄,就必须对项目全流程及重要控制点做到了然于心;

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房地产项目整体开发流程

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间

的转移

前期决策期：由拿地到方案定案——重在决策大局已定；

中期实施期：由施工图设计到入伙——重在执行；

后期运营期：入伙后到房屋拆除——重在服务,重在总结反馈;

1、企业视角的房地产流程

2、客户视角的房地产流程

3、

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项目全流程7大关键节点

1、土地获取

一企业获得土地的方式

1、行政命令式：划拨/协议出让;危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中的建设用

地分配基本上是控制在政府手里;

2、资本市场:

1投资参股：用资金入股或用土地入股,通过土地与资金的互换共同组成项目开发公司；

2土地收购：直接收购获得土地,这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花

税、契税等税费；

3收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等,一般都通过直接收购公司的股权,这种收购公司

的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费,不用缴纳营业税、土地增值税、契税;这是近

年来比较红火的一种方式,比如万科收购浙江南都,香港路劲收购顺驰;

3.土地市场：通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公开获得土地,这也是自2002年7月以来,获取

土地的主要方式;通常的情况下是以价高者“得”为唯一的衡量标准;

二拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素

1、市场未来预期；

2、项目或区域发展预期；

3、规划条件的市场实现及经济实现；

4、企业发展战略和机会成本；

5、竞争对手的情况分析;

案例：佳兆业拿地原则

1住宅为主,实现快速开发,快速销售,资金快速回笼;严格控制持有物业在整体开发量中的比例;

2选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市,土地位置以城市发展区的交通便利的具备快

速变现条件的土地为首选;

3避免拿超级大盘建面100万平方米以上,以免过多占用资金;

4深耕目前已进驻城市,特别是成都、长沙、江阴、沈阳,确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在

30万㎡以上的项目,保证三年的开发量,做好土地储备结构规划并严格执行;

三各部门职责

1、投资开发部：收集土地信息——项目立项报告分公司——项目立项审批董事会——项目可研报告

集团——项目投资决策董事会——项目获取招牌挂、股权收购——成交确认书移交给项目公司;

2、营销部：初步市场调研及定位草案;

3、设计部：概念规划设计方案;

4、工程部：现场踏勘;确定是生地、熟地还是毛地

5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案;

6、成本部：控制性成本目标限额指标、成本控制系统规范、可研版成本;根据设计部提供的规划要点

进行估算

7、采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源;

关键要素：项目可研报告

2、定位决策

1、地产项目开发三大核心要素：钱、地、人

决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道;

决策项目：发展方向、盈利模式、承担功能、实施进度;

决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门;

2、案例：佳兆业项目定位决策三大要素

定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等

定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等

定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等

3、各部门职责

投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证;

营销部：编制项目经营策划书包括市场调研深化、项目定位报告、定价方案、示范区方案;

设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案;

工程部：编制项目工程节点计划;

财务部：概念版投资收益;三个指标

成本部：可研版成本2;根据设计部提供的规划要点进行估算

采购部：营销合作方资源广告、代理公司等、概念性设计单位;

关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案;

3、产品设计

1、地产项目标准设计周期

2、包含的主要设计阶段：

概念设计：大概6周；

详规设计：大概6周；

单体方案：大概12周；

扩初方案：大概6周；

施工图设计：施工标准和结构形式,大概10周；

景观设计：大概5-6周；

样板房及会所设计：大概4周;

关键要素：各阶段方案评审;

3.常见的问题：

进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接;

质量问题：评价体系和评价经验的缺失