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城市更新流程

申报主体指的是向深圳市城市更新部门申请将更新单元纳

入制定计划的个人、企业或单位。在更新单元拆除重建范围内，

其他权利主体必须同意更新改造，并出具更新意愿证明材料，

委托同一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。申报主体

的职责包括开展城市更新单元申报工作、完成更新单元纳入制

定计划申报工作、进行单元规划土地及建筑物信息核查，以及

完成单元规划编制与报批。需要注意的是，申报主体不一定就

是开发建设的实施主体。

实施主体是指在城市更新项目（城市更新单元规划的某一

分期）的拆除范围内，所有权利主体将房地产的相关权益移转

到同一主体后，经过该单一主体申请，区城市更新主管部门循

相关程序核查后，确认该单一主体为该项目的实施主体。形成

单一主体可以通过权利主体以房地产作价入股成立或加入公司、

与搬迁人签订搬迁补偿安置协议、或者权利主体的房地产被收

购方收购等方式实现。城市更新项目在实施主体与区里的城市

更新职能部门签订了项目实施监管协议后，才能进行建筑拆除。

第一部分：涉及政府部门的工作程序

一、计划申报

城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申

报和城市更新项目实施计划申报两部分：

一）城市更新单元规划制定计划申报

1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申

报指引》要求，备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改

办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要，对申报项目进

行初步核查、整理、汇总，并对全区申报项目进行现场踏勘，

拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见，修改、完善《区城市更

新单元规划制定计划》后，向市规划国土委进行申报。

二）城市更新项目实施计划申报

已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单

位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实

施计划。区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记

纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划

之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。

三、城市更新单元规划组织编制及申报

一）城市更新单元规划编制申报主要包括以下步骤：

1.组织开展单元规划编制前的调研、勘测和分析。

2.编制单元规划方案，经有关部门审查并听取公众意见后，

形成规划草案。

3.组织召开听证会，听取公众意见。

4.修改规划草案，形成规划方案。

5.向城市更新职能部门申报单元规划方案。

总之，城市更新工作需要政府部门和各申报主体的共同努

力，按照规定程序进行申报、审核、核查等工作，以确保城市

更新项目的顺利实施。同时，土地及房屋的确权、登记手续也

是城市更新工作的重要一环。城市更新单元规划的编制也需要

经过多个步骤，包括调研、勘测、分析、审查、听取公众意见

等，最终形成规划方案。

改造实施主体在获得项目建设用地方案图和建设用地规划

许可证后，需要向市规划XXX申请制作宗地图。然后，他们

需要申请签订土地使用权出让合同。管理局会根据《深圳市城

市更新办法》的规定来测算地价，并根据更新单元规划批复确

定有关捆绑拆迁责任、义务和约定。接下来，管理局会和改造

主体签订土地使用权出让合同。对于其它行政许可、非行政许

可和行政服务事项，需要参照新建建筑工程报建程序及流程来

办理。

在《深圳市城市更新办法》中，收购补偿安置工作主要由

收购人和业主共同完成。按照“谁完成收购，谁有权改造”的原

则，市场运作是主要方式。只要被收购物业被划入城市更新单

元内，双方即可开始协商签订收购补偿安置协议。但必须在收

购人申请确认改造实施主体前完成协议签订。收购补偿安置协

议的主要内容应包括双方信息、被收购物业位置面积结构等、

补偿方式（房屋损失补偿、搬迁费、临时安置费等）、补偿款

支付约定、房屋交付、房屋产权注销等。如果以安置方式补偿，

还应约定安置房位置、楼层、户型、面积、装修标准和交付时

间等。

在现行操作程序下，在确认改造实施主体之前，范围内房

屋和其它地上附着物应予以清拆，即拆除时间应在申请确认改

造实施主体之前。