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房地产企业资金管理问题及应对举措研究

近五年，在国家房住不炒“”“三条红线”等宏观调控的影响下，房地产企业的发

展面临着各种压力、挑战和复杂局势。自房屋土地获取、到开发建设，再到销售

商品房，资金筹集和使用始终贯穿其中，因此如何高效合理低成本地使用资金，

对如今的房企显得尤为重要。结合房地产开发业务长周期模式，个人观点是资金

的管理始于投资计划，结合自身业务为出发点，定制科学合理的投资计划，将计

划与自身业务有机结合，是确保房地产开发企业良性资金循环的基本前提。除企

业制定的投资计划，房地产开发企业翔实精确的资金计划，包括项目全周期和年

度资金计划及颗粒度细致的月度和季度资金计划，亦是降低资金管理风险的有效

措施。资金筹集能为房地产企业带来新鲜血液，因此拓展融资渠道，加大资金筹

集能力成为房地产企业生存发展的关键。

一、房地产开发企业资金管理的特点

（一）资金管理的风险性

房地产市场一直受国家宏观调控政策、市场供求状况、消费者购房信心，消

费取向等等诸多不确定因素的影响。同时房地产开发项目从招拍挂、立项再到销

售完结基本需要三至五年时间，时间跨度大，不确定因素多，企业的经营风险和

资金管理的风险也随之加大。

（二）资金管理的复杂性

房地产企业的土地红“利”时代已然过去，对于各大房企而言，需要抓紧管理“

红利”。房企开发建造过程的复杂性，不确定性因素，上下游涉及的环节众多，

这些环节中都涉及资金管控，这些特点共同决定了资金管理的复杂性。

（三）资金筹集的关键性

房地产企业项目开发建设的每一步，都需要大量的资金投入，资金流之于企

业，好比血液之于人体。血液循环得越好，企业就越茁壮成长。同时房地产企业

开发项目资金需求数额巨大，单纯依靠房地产开发企业的自身资金，远远无法满

足项目投资开发的资金需要，势必需要借助外部筹资相辅，因此资金筹资也是资

金管理的关键环节。

二、房地产开发企业资金管理现状及存在的问题

（一）企业资金预算规章制度不完善，资金预算多流于形式

在公司的财务管理中，资金的管理是公司财务管理的核心内容，但由于部分

公司对资金的重视不够，资金的管理方式和方法也相对落后；这就造成了我国的

基金管理体制和体制方面的问题比较突出。首先，大部分中小房地产开发公司的

资金和支出都没有按照有关的标准来进行，经常会因为项目尚未完成就出现资金

链断裂的情况；在给房地产开发商带来巨大的经济损失的同时，也会对开发商的

信用造成损害，从而使其信誉受损，甚至造成工程停工；其次，资金收支监管不

力，经常会因工作人员的业务能力不足、资金管理意识不足而造成账目错误等问

题，或是由于工作人员的不法心理致使恶意隐瞒、私下挪用等严重事件的产生，

出现虚假资金管理数据，使企业蒙受巨大损失。特别是在预售期内，开发商往往

会在这段时间内收取一定的保证金，如果不及时将保证金汇到银行账户中，就有

可能出现被挪用的情况。另外，有些中小房地产公司往往因人员配备不完善，或

者自身认识不够，将单证和印章交给某一部门或某一人代为保管；而且，在职责

划分上，还存在着被侵占的风险。大部分企业没有对资产进行清查和清算，无法

对资金进行定期的检查和清点，这也会造成资金管理人员的贪赃枉法，或者将公

款和个人的钱混在一起，这会给公司造成很大的危险。

（二）融资渠道狭窄，资金筹集困难

房地产行业历来资金密集，资金流动量巨大，资金需求量巨大，资金筹措的

数额和成本一直是房地产行业的一个大问题，也是关系到公司发展和规模的一个

重要问题。因为政府的监管和监管，使得开发商很难从债券融资中得到资金，所

以银行贷款是大多数房地产公司的主要选择。虽然银行的项目贷款可以让房地产

公司在短期内筹集到足够的资金，但同时也会导致公司的资产负债率上升，给公

司的债务压力更大。另外，目前国内大部分的银行都有很大的调控力度，不够稳

定，这就造成了部分开发商的价格偏低、质量差；融资渠道稳固，但同时也要面

对长期和短期债务的压力，信用成本的波动甚至会使工程出现亏损多于盈利的窘

境，这也是当前房地产开发商长期难以突破的难题。

（三）资金使用分散，资金结算模式落后

在目前的情况下，一些大的地产公司往往拥有大量的分支机构，而分支机构

往往分布在不同的地区。为了解决某些问题，很多时候，各大公司都会将自己的

一部分财务和采购权交给下属公司，让他们与各大银行进行商业往来，或者进行

资金的使用和管理。而在不同的银行开设账号，都会有一定的现金储备，导致基

金分布不均匀，往往不能充分利用自己的