物业管理公司工程部门物业设备维护制度.docx

《物业管理公司工程部门物业设备维护制度》

一、目的

确保物业设备的正常运行，延长设备使用寿命，保障业主和使用人的生活与工作秩序，提高物业管理服务质量。

二、适用范围

本制度适用于物业管理公司所管理的各类物业项目中的所有设备，包括但不限于供配电设备、给排水设备、电梯、消防设备、暖通空调设备、智能化系统设备等。

三、职责分工

（一）工程部门主管

1.制定设备维护计划和预算，并监督执行情况。

2.组织技术培训，提高员工的专业技能和维护水平。

3.负责协调与其他部门的工作关系，确保设备维护工作的顺利开展。

4.对重大设备故障和维修项目进行决策和指挥。

（二）设备维护人员

1.按照设备维护计划，对设备进行日常巡检、保养和维修。

2.及时记录设备的运行状况、维护操作和故障情况。

3.发现设备异常或潜在故障时，及时向上级报告并采取初步处理措施。

4.协助其他专业人员进行设备的安装、调试和改造工作。

四、设备维护计划

（一）年度维护计划

1.每年末，工程部门主管根据设备的使用年限、运行状况、制造商建议和相关法规要求，制定下一年度的设备维护计划。

2.年度维护计划应包括设备清单、维护项目、维护周期、预算费用、责任人等内容。

3.计划制定后，提交公司管理层审批，并通知相关部门和人员。

（二）月度维护计划

1.每月初，设备维护人员根据年度维护计划，结合上月设备运行情况，制定本月的详细维护计划。

2.月度维护计划应明确每日的工作任务、时间安排和所需工具、材料等。

3.计划经工程部门主管审核后实施。

五、设备维护操作规范

（一）日常巡检

1.巡检频率

-供配电设备：每日至少巡检[X]次。

-给排水设备：每日至少巡检[X]次。

-电梯：每日至少巡检[X]次。

-消防设备：每周至少巡检[X]次。

-暖通空调设备：根据使用季节和运行时间确定巡检频率，一般每日或每周巡检。

-智能化系统设备：根据系统的重要性和稳定性确定巡检频率，一般每周至少巡检[X]次。

2.巡检内容

-供配电设备：检查配电柜的仪表读数、开关状态、线路连接、接地情况等；查看变压器的油温、油位、声音等。

-给排水设备：检查水泵的运行声音、振动情况、进出口压力；查看水箱、水池的水位、水质；检查管道有无渗漏、堵塞现象。

-电梯：检查轿厢内的按钮、照明、通风、报警装置；查看电梯机房的主机、控制柜、限速器等设备的运行状态；检查井道内的导轨、钢丝绳、随行电缆等。

-消防设备：检查消防栓的阀门、水带、水枪；查看灭火器的压力、有效期；检查自动喷水灭火系统的喷头、阀门、报警阀；测试火灾报警系统的探测器、报警器、手动报警按钮等。

-暖通空调设备：检查空调机组的运行参数、滤网清洁度、风机运行情况；查看制冷（热）源设备的工作状态、制冷剂（媒）压力和温度；检查通风管道的密封性和风口的风量。

-智能化系统设备：检查监控摄像头的图像清晰度、角度；查看门禁系统的读卡器、门锁、控制器的工作情况；测试停车场管理系统的道闸、车牌识别、计费系统等。

（二）定期保养

1.一级保养（月度或季度）

-供配电设备：对配电柜进行除尘、紧固接线端子；对变压器进行外部清洁、检查绝缘电阻。

-给排水设备：对水泵进行加注润滑油、更换密封件；对水箱、水池进行清洗消毒。

-电梯：对轿厢进行清洁、打蜡；对机房设备进行紧固、润滑；对井道内的部件进行检查、调整。

-消防设备：对消防栓进行除锈、油漆；对灭火器进行换药、维修；对自动喷水灭火系统进行末端试水试验。

-暖通空调设备：对空调机组进行清洗滤网、翅片；对制冷（热）源设备进行检查制冷剂（媒）量、更换润滑油。

-智能化系统设备：对监控摄像头进行清洁镜头、调整角度；对门禁系统进行清理读卡器、更新卡片数据。

2.二级保养（年度）

-供配电设备：对配电柜进行全面检修、校验仪表；对变压器进行吊芯检查、测试绕组直流电阻。

-给排水设备：对水泵进行解体检查、更换磨损部件；对给排水管道进行全面检查、防腐处理。

-电梯：对电梯进行全面性能测试、调整安全装置；对曳引机进行解体检修、更换曳引轮。

-消防设备：对消防系统进行联动测试、检查消防泵的性能；对火灾报警系统进行全面检测、更换老化部件。

-暖通空调设备：对空调机组进行更换压缩机、风机等主要部件；对暖通管道进行保温修复、更换阀门。

-智能化系统设备：对系统进行全面升级、更换故障设备；对线路进行检查、整理。

（三）维修操作

1.当设备发生故障时，维护人员应立即赶赴现场，判断故障的性