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房地产工程融资评估

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意义

•房地产开发工程离不开金融机构的贷款支

持，房地产工程融资评估是金融机构为躲

避风险而采取的一种防范措施，一般要对

承贷企业和承贷工程进行评估

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承贷企业

•对承贷企业的评估重点在企业财务评价上，

主要分析企业是否能持续经营和持续经营

情况下的财务状况

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承贷工程

•对承贷工程的评估主要从工程的市场分析、

工程投资本钱收益分析、工程的风险和工

程投资效益等方面进行测算，最终得出工

程是否可行的评估结论

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房地产工程融资评估的特点

•综合性〔从评估的内容、涉及领域、角度

都很复杂，涵盖方方面面的内容，需要评

估人员都较宽的知识结构和专业素质〕

•科学性〔这个评估是作为是否发放贷款的

依据，所以极其需要评估的科学性〕

•专业性

•特殊性〔这里是与工业、交通运输等其他

投资工程作比较，具有其自身的特点〕

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房地产工程融资评估的内容

•主要对企业的资信评估、开发工程合理性

评估、市场分析、财务及经济效益评估、

不确定性分析、风险评估、结论等几大局

部

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案例分析

第二章借款人评价

•一：借款人概况

•二：经营者素质及管理水平

•三：信用状况评价

•四：资产负债分析

•五：盈利能力及资产运用效率

•六：现金流量分析

•七：信用状况评价

•八：企业前景评价

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资产负债率

•资产负债率：资产负债率反映在总资产中

有多大比例是通过借债来筹资的，也可以

衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

•资产负债率=〔负债总额/资产总额〕*100％

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利息保障倍数

•利息保障倍数：又称已获利息倍数〔或者叫做企

业利息支付能力比较容易理解〕，是指企业生产

经营所获得的息税前利润与利息费用的比率，它

是衡量企业支付负债利息能力的指标〔用以衡量

偿付借款利息的能力〕。企业生产经营所获得的

息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企

业支付利息费用的能力越强。因此，债权人要分

析利息保障倍数指标，以次来衡量债权的平安程度。

•利息保障倍数＝EBIT/利息

•EBIT=“净利润+利息费用+所得税〞

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流动比率

•流动比率是流动资产对流动负债的比率，

用来衡量企业流动资产在短期债务到期以

前，可以变为现金用于归还负债的能力。

•流动比率=流动资产合计/流动负债合计

*100%

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速动比率

•速动比率，是指速动资产对流动负债的比

率。它是衡量企业流动资产中可以立即变

现用于归还流动负债的能力。

•速动比率=〔流动资产-存货-预付账款-待摊

费用〕/流动负债总额×100%

•一般来说速动比率与流动比