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2023年房地产行业

土地市场分析报告

2023年4月

目录

一、土地市场整体成交溢价未达历史高点错误!未定义书签。

二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显错误!未定义书签。

三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业溢价率不

高，长三角/珠三角领涨错误!未定义书签。

四、土地成交均价/销售均价比率显示企业利润率承压错误!未定义书签。

五、企业投资意愿较强，库存分化，预计土地市场热度将结构性持续

.错误!未定义书签。

土地出让金收入作为地方政府性基金收入的重要部分存在。地方

政府性基金收入是和地方财政收入并列的一项地方收入的来源。至今

为止，土地出让金仍是地方政府收入的重要来源：以2023年为例，

我国各地地方财政收入61,077亿，地方政府性基金收入34,204亿，土

地出让金收入达到28,517亿，占地方政府性基金收入的83%。2023-12

年各地土地出让金收入/地方财政收入的比例均在四成以上，2023年

该比例为44%，2023年时该比例一度高达69%。地方财政对土地出让

的依赖短期内难以改变，这是我们讨论“地王“问题的大背景。

9月5日，以长三角地区为代表的多地高总价、高溢价地块成交。

其中上海徐家汇中心项目成交总价达218亿元，杭州华家池地块成交

总价达137亿元。在本文中，我们对2023年以来全国土地市场进行

了梳理，希望为投资者理清几个问题：

1）和前个周期的高点相比，当下土地市场的热度几何？2）土地

市场的热度是否存在结构性，区域性特点？3）目前土地市场出让价

格对下一阶段企业利润率水平如何影响？4）对目前土地市场变化，

对后续政策判断。

一、土地市场整体成交溢价未达历史高点

自2023年3月以来，土地溢价率持续走高。2023年8月，全国

一/二/三四线城市成交土地平均溢价分别为42%/19%/10%，相比2023

年末21%/11%/8%有明显上升，但和前期高点2023年一月的平均溢

价率128%/44%/31%尚有一定距离。总体而言，现阶段土地市场热度

显著上升，溢价处在近两年高位，一线城市维持高溢价，但和历史高

点相比，整体溢价水平尚有距离。

从我们对历年土地市场的成交情况梳理可见，一线及二线城市楼

面均价上升到接近2023年水平，三四线城市楼面均价则持续波动，

未现明显上涨：一线城市楼面均价在2023年末达到低位，随后不断

攀升，目前土地楼面均价达到5,569元/平米，接近2023年6月以来

的峰值。二线城市8月楼面均价1,480元/平米，低于2023年高位水平。

三四线城市8月楼面均价1,106元/平米，未见大幅上行。

二、土地成交结构性分化：一线城市土地成交回升更为明显

从年初至今累计土地出让金的情况判断，一线城市的商业及住宅

累计土地出让金都超过了2023年全年的水平。二线和三四线城市住

宅1-8月土地出让金比2023年全年土地出让金的比重均接近80%。将

1-8月累计土地成交金额和2023/11/12年全年土地出让金进行比较，

一线城市该比率为1.48/1.05/0.81；二线城市该比率为0.75/0.75/0.69；

三四线城市该比率为0.82/0.66/0.68。一线城市土地出让金上升势头明

显强于低层级城市。显示开发企业对于核心城市土地稀缺性共识比较

一致。

从各类型土地出让情况判断，二线城市商业用地的土地出让金仅

占到2023年全年土地出让金的60%，占比最低。今年1-8月，主要二

线城市共推出商业用地12,758万平，仅相当于2023年57%，我们判断

供给下降主要由于此前年度供应较为充分，企业对于二线城市商业土

地的获取意愿下降，导致二线城市商业用地土地出让金增幅小于其他

各线城市的主要原因。

三、土地成交结构性分化：一线住宅/商业双旺，二线商业

溢价率不高，长三角/珠三角领涨

从不同物业类型看：一线城市商业和住宅物业溢价率都大幅上

升，二线城市住宅和商业用地的溢价率自2023年6月以来，出现了

较为明显的分化。三四线城市住宅土地溢价率随着一二线土地市场的

升温也有所上升。

一线城市各类