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房地产开发公司成本控制的措施与方法

市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工

程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造

价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。

房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建

立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专

业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定

能够卓有成效。

值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也

会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳

“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自

己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介

机构进行长期合作，不断完善自身的管理。

二、建设项目全过程投资控制

1．项目可行性研究

从工程的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如工

程论证决策、工程投资结算、工程经济评估、资本有用地配置

和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过

了可行性研究的工程，才能举行开发。

2．设计选型、优化设计

有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占

75％。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设

计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，

房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围

内降至最下限。普通来说，在保证工程质量的前提下，选用砼

级别越低，单元平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料

也选用档次适中、价格实惠的材料，工程本钱必定会有较大幅

度的降低。

3．工程招投标或委托施工发包署理

通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图

招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首

先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的

系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合

同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优

惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质

量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为

中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技

术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。

4．严格把好签约工程合同关

工程合同的条款格式须规范，文字严谨、精练。文字难以

描述的，可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索

赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细

注明。

5．重视其它相干的建设工程合同

如：设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、

甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明，保证效劳质量的

条款、供图（货）的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚

等。

6．委托施工监理

为确保项目的质量、工期如期完成，顺利地通过竣工验收

交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的

监理单位进行施工监理。

7．委托中介机构举行全过程造价控制

房产商在夸大内部投资控制的同时，须选用资质高、信誉

好、经历丰富的造价资询中介机构，借用“外脑”来增强完善工

程的造价控制工作。

8．甲方指定分包工程

通过甲方指定分包的形式（工程合同须注明），要求分包

单元适当让利以达到降低造价之目的。现市场中，常见指定分

包的分部工程有：打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、

装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程，应归

属于总包管理（合同须明确）。甲方酌情支付部分的总包管理

费，列入税前计取。最幸亏招标时预先要求投标方让利，不再

收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承当。

9．甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料（砼、

钢筋等），或甲方指定材料（设备）供应商的方法，让供应商

让利的部分即本可属于施工方的利润，全部或部分地转化为甲

方收益，这样直接可以降低工程成本。

说明：（1）甲供料或甲方指定供应商，须在工程合同中

注明；（2）甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。

10．甲方确认价的材料（设备）

现今，新材料出格是装饰材料层出不穷，凡定额或中准价

有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料，

须合同中注明，应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料（设

备）市场价格幅度的情况下，再联合工程合同的优惠条件举行