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高档商务写字间市场分析

一、市场状况

1.1市场背景及发展趋势

1、供应量及需求量均较小

写字间市场处于起步阶段，由于支撑高档写字间发展的商贸公司、智囊机构

及高科技公司相对有限，且经营水平较低，因此整个市场增长缓慢，市场潜力有

待开发和挖掘。

2、消费仍以行政事业单位为主，私营企业消费增长较快。

由于发展水平限制，私营企业在数量以及获利能力上均较小，不足以负担高额的

办公费用。因此目前消费的主体仍集中于行政事业单位或其下属机构，其次才是

一些私企，。

3、高档写字间租赁市场仍不成熟，投资市场启动有一定难度

市租赁市场仍不成熟，主要表现在租赁价比较低，投资回报年限过长，大概需要

18-20年左右的时间，缺乏专业的物业租赁公司或投资公司，市场对高档写字间

租赁需求有限，上述种种不成熟现象都使高档写字间的租赁市场发展缓慢，针对

商务写字间的投资市场也受到了很大的制约。

4、高档办公物业发展空间及发展潜力巨大

目前办公物业需求仍集中于中低挡办公物业，行政事业单位或企业单位以自建的

老旧办公楼为主，私营企业则主要集中于居民区的住宅楼，但一些实力雄厚、注

重社会形象的企业如金融、保险、电信系统正在全力提升办公形象，部分有实力

的私营企业、智力行业也正在注重提升自己的办公形象，可见发展空间及发展潜

力较大。

1.2市场竞争状况

目前高档写字间市场的竞争而言，市场竞争尚处于初级竞争的阶段，初级竞

争的主要表现是竞争双方优势很不明显，彼此之间也未建立起市场壁垒，大家共

同的任务是如何理性竞争，共同启动潜在市场，做大这块蛋糕，让双方共同受益。

下面我门从产品力、销售力、形象力高度分析一下七星大厦与主要竞争对手豪景

大厦的区别。

1.3消费市场状况

1、行政事业单位及下属机构

这一类的客户是目前高档写字楼的消费主体，单位消费量及消费实力均较强，是

我们推广的重点。

2、金融保险机构

包括四大商业银行，三大保险公司及各类证券公司，这类客户相对集中，推广的

目标性较强，也是我们推广的主体。

3、私营企业

私营企业以商贸公司、律师事务所、会计事务所、评估机构为主，这类客户相对

广泛，单位消费面积较小，但市场可挖掘的潜力最大。

二、目标客户定位

依据购买功用，我们将七星大厦的目标客户分为以下两大类

2.1自用客户

自用客户又分为以下三类

1、行政事业单位及下属机构

2、金融、保险、证券机构

3、私营企业包括：商贸公司、会计（律师）事务所、评估机构、驻市

办事处等

2.2投资客户

1、专业地产投资租赁机构，该类机构较少，操作空间有限。

2、个人投资，主要目的是收取租金回报，这类市场空间较大，但缺乏

引导，可通过投资炒作及售后回租的销售政策吸引。

三、概念定位

在七星大厦传播推广中，建议应用概念传播，加大概念炒作

3.1核心概念定位

身居高处，襟怀万象

该核心概念大气恢弘，充满人生哲理，体现了商务人士的价值与风范，

内涵丰富，利于延伸。

3.2分概念定位

1、形象概念

第一高楼，皇派写字间，城市形象、您的形象。

2、区位概念

商务新区、新区中心——CBD价值非凡

3、环境概念

与二十余间大酒店交相辉映，办公条件得天独厚

4、推广概念]

投资置业紧跟政府步伐，前景无限

5、价值概念

身份的、价值的、无与伦比的

四、营销战略

4.1差异化营销战略

在产品力不具备优势的情况下，我们主要通过强化差异性，实施差异化

营销来建立自己的竞争优势，差异性主要表现在以下几点。

1、目标市场的差异化，进行市场细分及目标客户定位，展开针对性营

销。

2、产品差异化，强化产品的形象及远期价值，提高产品竞争力。

3、功能的差异化，强化投资宣传和推广，使产品具备自用及投资两种

功能。

4、销售的差异化，变以往纯粹的人际传播及人力推广为整合营销，变

让市场选择产品为让产品引导市场，实现销售的差异化。

4.2全面攻坚战——短、平、快

针对不理性的市场及销售压