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房地产市场特性_房地产市场的功能

房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关

系的总和。房地产市场特性和功能又有哪些呢?我们一起来看看!

?1.房地产市场的特性：房地产市场作为市场体系的组成部

分，具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的

制约。但由于房地产具有区别于其他商品的特性，导致房地产市场具有

一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称

性等。

?(一)市场供给的垄断性

?开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短

期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供

给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他

性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争

的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。

?(二)市场需求的厂泛性和多样性

?房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需

求，市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的异质性相吻合，需求者

购置房地产时通常有不同的目的和设想，可以是自用或投资，也可以是

常住或季节性使用，因而需求具有多样性。

?(三)市场交易的复杂性

?由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流

转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费

时间比较长，交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏，市场交易

通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。

?(四)房地产价格与区位密切相关

?房地产的不可移动性，使房地产价格与房地产所处的区位密切相

关，区位可以决定房地产价格的60%～70%;而且由于人口不断增长、

土地资源不可再生和经济社会不断发展，房地产价格的长期趋势是总体

向上发展;但现实价格是在长期上涨趋势下个别形成的，受到经济周

期、市场预期、社会经济政治事件及交易主体个别因素影响而呈现出短

期波动。

?(五)存在广泛的经济外部性

?经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能

通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部

性。

?(六)市场信息的不对称性

?信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的

质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生

产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有

很少的信息。

?2.房地产市场的功能：在任何市场上，某种商品的价格反映

了当时的市场供求状况。但价格不仅预示市场的变化及其趋势，还可以

通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发

挥作用的。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：

?(一)配置存量房地产资源和利益

?由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后

于市场需求的变化，所以房地产资源必须在各种用途和众多想拥有物业

的人和机构之间进行分配。

?(二)显示房地产市场需求变化

?我们可以先通过一个简单的例子说明市场的这种功能。假如居民

想搬出自己租住的房子而购买自己拥有的住宅，则市场上住宅的售价就

会上升而租金就会下降。

?(三)指导供给以适应需求的变化

?房地产市场供给的变化可能会由于下述两个方面的原因引起：

?1.建设新的房地产项目或改变原来物业的使用方式

?2.某类物业或可替代物业间的租售价格比发生变化

?根据当地各类房地产的收益率水平，同类型的物业都存在一个适

当的租金售价比例。

?(四)指导ZF制定科学的土地供给计划

?在我国，城市土地属于国家所有，这就为ZF通过制定科学的土

地供给计划来适时满足全体社会成员生产和生活的需要、调节房地产市

场的供求关系提供了最可靠的保证。

?(五)引导需求适应供给条件的变化

?供给在很大程度上影响和引导着需求。

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