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房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税

房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税你知道吗?下面是yjbys小

编为大家带来的关于房地产企业取得土地该如何计算缴纳契税的知识，

欢迎阅读。

?一、招拍挂后以房屋补偿形式给原居民契税该如何计算

?《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问

题的通知》(财税[2004]134号)规定：出让国有土地使用权的，其契税计

税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价方

式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让

金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

?此规定要求，招拍挂出让金要计算缴纳契税，同时以拆一还一等

形式补偿给原业主的房屋属于补偿费，补偿费也应计算缴纳契税。

?例如1：甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地，向国土局缴纳

土地出让金100000万元，通过招拍挂条件约定，房地产企业将来要用

20000平方米的房屋补偿给原居民。按补充协议约定，拆一还一需要现

金补偿的，每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的，按

拆一还一等面积补偿。因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果村民

选择补偿房屋，因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金20000

万元。

?房地产企业取得土地实际支付给国土局的100000万元与等价房

屋作价20000万元，均属于取得土地的价款。按财税【2004】134号规

定，契税计算金额=(100000+20000)*契税税率，假设当地ZF规定契税

税率为3%。最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元。

?例如2：甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地，向国土局缴纳

土地出让金100000万元，通过招拍挂条件约定，房地产企业将来要用

20000平方米的房屋补偿给原居民。按补充协议约定，拆一还一需要现

金补偿的，每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的，按

拆一还一等面积补偿毛坯房作价9000元，房地产企业再按每平米支付

现金1000元给村民。结果村民选择补偿房屋，企业因此每平方米向原

居民补偿合计1万元，因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金

20000万元。

?契税计算金额=(100000+20000)*契税税率，假设当地ZF规定契

税税率为3%。最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元。

?例如3：甲房地产企业通过招拍挂取得一块土地，向国土局缴纳

土地出让金100000万元，通过招拍挂条件约定，房地产企业将来要用

20000平方米的房屋补偿给原居民。按补充协议约定，拆一还一需要现

金补偿的，每平方米补偿现金1万元;不要现金用房屋面积补偿的，按

拆一还一等面积补偿毛坯房作价1.1万元，村民要向房地产企业支付每

平方米1000元，结果村民选择补偿房屋。企业因此每平方米向原居民

补偿合计1万元，因此补偿给原居民的20000平方米合计等价现金

20000万元。

?契税计算金额=(100000+20000)*契税税率，假设当地ZF规定契

税税率为3%。最后房地产缴纳契税120000*3%=3600万元。

?二、招拍挂取得同时现金支付青苗补偿费又该如何计算契税

?同理，(财税[2004]134号)规定：出让国有土地使用权的，其契税

计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以竞价

方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出

让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

?房地产企业取得土地向国土局支付土地出让金100000万元，向

原村民支付青苗补偿费20000万元，房地产企业取得土地应当缴纳契税

=【100000+20000】*3%=3600万元。

?三、招拍挂后获得财政局土地价款返利契税计算

?例如：甲房地产企业2016年12月5日招拍挂获得一块土地，招

拍挂出让金120000万元。当地ZF土地起拍价60000万元，目标能招拍

挂80000万元，实际招拍挂当天最终竞价为120000万元，ZF决定向招

拍挂成功企业返利20000万元。

?甲房地产企业取得此块土地该如何计算缴纳契税呢?

?根据国税函〔2005〕436号规定：根据《中华人民共和国契税暂

行条例》及其细则的有关规定，对承受国有土地使用权所应支付的土地

出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。

?因此，甲房地产企业获得ZF土地出让金返利20000万元不能作

为计算契税的减免优惠，最终缴纳契税还是=120000*3%=36