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市场营销报告

第一篇：市场营销报告

房地产市场营销调查报告

院系：专业：学号：姓名:

土木建筑工程学院房地产经营与估价

第一部分、开封市概况1.地区人文2.远景规划

第二部分、开封市房地产市场特征1.开封市房产整体发展概况2.

住宅地产发展现状分析第三部分、项目比较1.项目区位比较2.项目价

位比较3.项目销售定位比较

第四部分、调查总结及建议1．开封市房地产市场小结2．建筑规

划建议

第五部分、房地产市场未来发展状况

报告提纲

第一部分、开封市概况

1.地区人文

开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原

的中心位置。开封是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大

古都之一，是中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、全国创建文明城

市工作先进城市，也是河南省中原城市群和沿黄“三点一线”黄金旅

游线路三大中心城市之一。国务院批准的《开封市城市总体规划

（1995—2010）》确定开封的城市定位是：“河南省东部地区重要

的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。全市总面积6444平方

公里，人口480万，其中耕地面积363.4千公顷，市区面积359平方

公里，市区人口80万，辖尉氏县、杞县、通许县、兰考县、开封县五

县和鼓楼区、龙亭区、禹王台区、顺河回族区、金明区五区。

开封是一座具有悠久历史的文化名城。

2.远景规划

据开封市城市总体规划(2008-2020)拟定，开封的城市性质定位

为国家历史文化名城，文化旅游胜地，河南中原城市群核心城市之一。

开封城市职能是郑州都市圈的重要功能区，要建设成为面向国际

的文化旅游基地，中原教育培训基地，中原特色产业发展区，全市商

贸、社会服务和管理中心。

开封市的城市空间发展重点是向西，同时采取“中疏、北控、东

调和南改”的策略完善城市布局。形成“一带，两廊，三片”的空间

结构。

(1)、西进：以向西发展为重点，建设汴西新区，构筑面向区域的

产业和服务职能。

(2)、中疏：保护古城，控制古城居住人口规模和建设强度，重点

提升古城居住环境质量，改善旅游环境。

(3)、北控：对古城北侧实施建设总量控制，避免包围古城。

(4)、东调：调整、改造东南部地区，整合外围功能组团。

(5)、南改：结合路网和火车站地区综合改造，改善南城面貌。

(6)、“一带”即综合功能带。在马家河北支以西建设汴西新区，

与马家河北支东部城区一起形成带状城市，组团间以河流绿化带相隔。

以郑开大道—大梁路为主轴，串联主要功能区和居住区，作为国际化

旅游、区域职能发展集聚的核心功能轴线。

(7)、“两廊”即南部工业走廊和北部文化走廊。南部重点布局工

业和仓储物流；北部发展教育、科技创新、文化创意产业。

(8)、“三片”即宋城片区、汴西新区片区和东部片区。宋城片区

要建设成为传统商业、文化旅游和居住核心区。汴西新区要建设成为

面向区域提供生产服务、生活服务等功能的新中心区，要打造生态型

新社区和特色产业发展区。东部片区包括古城东部地区及边村工业区、

汪屯工业区。.第二部分、开封市房地产市场特征

一、消费者概况

国家统计局开封调查队完成了开封市居民住房消费现状专项调查，

结果显示，开封房地产市场走势受房势大环境影响较小，房价在持续

调整中趋于平稳。目前我市居民购房需求旺盛，房价、收入和预期之

间的矛盾是影响房地产市场健康发展的主要障碍。

二、住宅地产发展现状分析

从整个房地产市场的发展看，住宅商品房的开发处于快速发展阶

段,原有商品房供应量不多，后续开发量正逐步增加；有较高知名度和

美誉度、有实力的开发商较多；随着竞争激烈程度的加强，发展商在

整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿

化等方面有值得借鉴之处。

依据调查显示，目前房产品质逐步提升，具有代表性的有：华

盟·天河湾,安联·朗润园,鼎立·国际城,东京国际,下面就这些楼盘进行具

体分析，以便掌握开封市未来的市场发展情况，为本案的开发与营销

提供参考资料。

1、代表性楼盘概况

规模普遍较小,建筑风格单一,以传统多层建筑为主，小高层为辅；

小高层呈现与多层共存的市场现状，小高层市场