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商业地产

CHINAREALESTATE

商业地产开发市场调研流程解析

摘要：商业地产招商难已成业界共识，抛开市场客观原因，对项目本身是否理解透彻，能否给品牌商家把项

目本身的优势说清楚，找到市场的机会点，是商业地产招商的起点和关键点。在对商业发展潜力进行分析时，

应计算该地区的商圈饱和度，以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店，其成

功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。

关键词：商业地产；发展潜力；市场调研

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）04-0064-06 收稿日期：2022-03-07

文章来源：本文由加得商业供稿。

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商业地产

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当下，商业地产招商难已成业界共识，抛开排除。通过净值，企业可以知道相应商业业态的

市场客观原因，对项目本身是否理解透彻，能否具体数量，考虑是否有足够的市场容量以便于确

给品牌商家把项目本身的优势说清楚，找到市场定能否进驻。如果不对净值进行调研、分析，不

的机会点，是商业地产招商的起点和关键点。所了解其中的配比与竞争关系，将会面对巨大的风

以如果前期对项目周边市场调研工作做得扎实，险。有的开发商在开发商业地产之前没有对市场

整个项目工作将水到渠成。容量进行详细评估，而是根据自己的喜好和资金

如何做调研才能称之为“扎实”？在笔者实力建立大规模、高档次项目，建完后发现无法

看来就是现场实际勘察，一圈圈走访、一圈招商，就是因为前期对市场容量是否有空间存在

圈观察、一户户去看。只有这样，才能称为调研缺失。

“扎实”。1.3租金调研法

租金调研法是指对项目周边租金价格进行

1 商业地产调研的三种方法摸底调研后，通过了解租金变动，寻求项目的价

1.1数据积累法值。通过比对租金价格的差异，调研人员对不同

数量积累是指对目标商圈内同类业态下各市场租金价格的最高值和最低值会有所了解，然

业种的数量进行累加，包括商铺面积、商铺数量后反推可以判断商业项目的价值以及整体收益。

等，这些数据能够反映市场的大小，通过它们了有经验的人员甚至能够判断出项目的经济总量、

解市场与重点定向的目标。这种方法最重要的作竞争度、总规模、认可度等数据。

用是判断项目的可行性与现有商圈内的业态配比此外，租金还能反映在售商铺的最高单价、

关系，这是调研的核心目的。最低单价以及平均单价。很多商场、专业市场都

运用数量积累调查会发现在整体市场中何对商铺进行了分割，商铺的租金价格和销售价格

种业态居多、分配是否合理、每种业态的配比也反映消费者对商铺的认可度以及当地市场的繁

关系、体量面积布局等，这些都需要通过对商圈荣程度。

内的整体调研后统计得出。通过调研，根据拟定在一般情况下，市场越繁荣，商铺的租金价