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综合体项目机电设备的维修与保养

摘要：随着社会的发展与科技的日新月异，以及国家城镇化建设步伐的加快，

城市综合体项目越来越多的出现在人们的生活中，楼宇机电产品作为综合体项目

不可缺少的配套设施，其使用的广泛性，使用人群的普及性（使用的人有成年人、

小孩、老人、残疾人）；使得机电设备的安全性、可靠性尤其重要。为确保机电

设备的安全正常运行，减少机电设备的运行故障率，降低设备的维修成本，延长

机电设备的使用寿命,设备的维修与保养不可缺少，本文结合综合体项目使用机

电设备的特点，就规范综合体机电设备的维修与保养浅谈了自己的看法。

关键词：城市综合体，机电设备，维修与保养；

一、机电设备的概念及综合体机电设备的分类

1.1、机电设备的概念：

设备是指人们在生产和生活上所需的机械、装置和设施等物质资料的总称。

它可供长期使用，并能在使用中保持原有的物质形态，它还标志着国家现代化和

科学技术发展水平。楼宇机电设备是对建筑内部附属的和相关的市政、公用各类

设备、设施的简称，亦称建筑功能设备，它能满足楼宇各项使用功能的需要。

1.2综合体项目机电设备的分类。

综合体机电设备种类繁多，功能各异，综合体项目的机电设备按设备组成用

途可分为七大类：

（1）高低压供配电系统

高低压供配电系统包括供电线路、高压第一断路器、避雷器、变压器、高压

配电开关柜、低压配电柜、电表总开关、配电箱、户内外负荷开关、照明系统

（日常照明、应急照明、户外亮化照明、舞台照明）、发电机等备用发配电系统、

防雷系统。

（2）消防系统

消防系统由消防水系统、消防报警系统、消防广播系统、卷帘

门系统及防排烟系统共五大系统组成。

（3）电梯系统

电梯系统包括客梯、货梯、客货两用梯、消防梯、观光梯、服务

梯、食梯、自动扶梯、自动人行道等。

（4）建筑给排水系统

给水设备：指用人工的方法提供水源的设备，有供水箱、供水泵、水表、供

水网4个方面。

排水设备：指用来排除生活污水和屋面雨雪的设备，包括排水管道、通风管、

清通设备、抽提升设备、室外排水管道等。根据接纳污（废）水性质，综合体项

目排水管道可分为生活污水管道、雨雪水排水系统。

（5）空调与通风系统

冷源设备：一般综合体项目常用的中央空调制冷机有溴化锂机组、

离心式机组、螺杆机组等；

热源设备：一般综合体项目常用的热源设备有中央空调供暖、锅

炉（燃油、燃气及燃煤）热水供暖、市政热水供暖。

（6）智能化、弱电系统

监控系统：包括监控主机、显示器、摄像头、硬盘、矩阵、电源、

线路等

停车场导视及收费系统：停车场包括停车道闸系统、自动抬杆系统、自动计

费收费系统、停车位置显示装置（感应器、红绿显示灯）、车位计数显示系统、

停车查询系统；导视系统包括地面车位显示、停车区域显示、停车诱导系统等。

楼宇对讲系统：由主机、分机、UPS电源、电控锁和闭门器等组成。

楼宇门禁、门磁：常用的感应卡式门禁系统、指纹门禁系统。广播系统：广

播收音系统、背景音乐系统。

保安打更系统：包括巡更钮、巡更棒、通讯座(或通讯线)、管理软件等主要

部分。

（7）其它辅助系统：如厨房设备、环保设施、健身娱乐设备等。

二、该题目国内外的相关研究动态

2.1、美国的预防维修制（preventivemaintenance,简称PM）：以对设备进

行日常检查和定期检查为基础，根据检查结果来确定修理的内容、方式、时间，

没有规定严格的修理周期。维修内容包括清洗、检查、修理等。产生维修制

（Productivemaintenance）只对影响生产的重大设备实行预防维修，对影响较

小的一般设备仍实行事后维修。

2.2、日本的全员生产维修（TotalProductiveMaintenance,简称TPM）：

它是从20世纪50年代起，在引进美国预防维修和生产维修体制的基础上，吸取

了英国设备综合工程学的理论，并结合本国国情而逐渐发展起来的。

全员生产维修的目标是“通过改善人和设备的素质改善企业素质”来实现的。

2.3、国内楼宇机电设备维修与保养的发展情况

新中国建立以来，随着工艺生产的发展，科