房地产企业土地增值税清算案例.pdf

土地增值税是国家对纳税人出售房地产进行宏观调控和

产业政策调整颗征的一个税种,是按照纳税人转让房地产所

取得的增值额和规定的税率计算征收。

自土地增值税开征以来，地方税务部门在加强征管和组

织收入等方面做了大量工作，征管工作总体情况良好。但也

应看到，贯彻实施中还存在一些问题，有些部门征管工作仍

抓得不够深入、细致，房地产项目竣工后，没有及时予以清

算，还存在征管不严，措施不到位,管理手段落后等一些不容

忽视的问题。如:对应税项目和免税项目划分不够清晰；少报

收入多报扣除项目金额的情况依然存在;扣除项目的分摊不

够合理;对增值额未超过20%的普通住宅、因国家建设需要

依法征用、收回的房地产等免税项目划分不清;部份主管部门

在政策执行中缺乏积极主动性，对必须进行清算的项目和可

以进行清算的完工项目，没有及时组织清算，对土地增值税

征管政策系统性掌握不够扎实,对纳税人政策辅导咨询不够

深入,对同类纳税人同一违法事实的处理不尽相同,有不做处

罚不加收滞纳金的、有处罚并加滞纳金的、有移交管理局处

理的，个别部门对查补的土地增值税在处理上，没有严格按

照《征管法》规定进行处罚、加收滞纳金。据此，笔者根据

国家现行法律、法规，对土地增值税相关政策进行认真梳理，

1

按照征收、管理、稽查工作各自的职责分工和权限，对土地

增值税清算涉税处理有关问题与大家进行探讨交流,旨在广

大执法人员在执行税收政策过程中能够“一把尺子量到底”,

公正、公平、客观的处理涉税问题,并在认真调查研究的基础

上，提出解决的措施和意见。现以某房地产企业土地增值税

涉税案件举例说明,仅供参考。

一、基本案情

某房地产企业,成立于2002年9月；经济类型为其他有

限责任公司；主要从事房地产开辟与经营、建造材料批发与

零售；注册资本为人民币8000万元.经对案件进行认真梳理，

该公司在2022年至2022年期间共开辟以下房地产项目:

(一)该公司自成立以来房产开辟项目有:清河北街景墨

家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世；贺

兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府。其

中景墨家园二期、三期B区项目已于2022年10月达到土

地增值税清算条件,该企业未向主管税务机关及时填写清算

申报表，主管税务机关也未组织清算。

(二)经检查核实，该企业开辟景墨家园三期A1区、

A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值

税清算条件、该公司已于2022年2月向向主管税务机关及

时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组

织进行了清算。

2

(三)经检查核实，该企业开辟观澜国际、观澜天下;大新

镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未

按规定预缴土地增值税。

检查发现：2022年—2022年土地增值税检查存在以下

问题:

问题1：2022年6月，该企业已完工并达到清算条件的

开辟项目有：景墨家园二期、三期B区项目，该企业将非住

宅项目按住宅增值额未超过20％的免税项目计算,查补土地

增值税245万元，；

问题2:该企业于2022年对已开辟未完工项目，但达到可

以进行土地增值税清算条件的有景墨家园三期A1区、A2区、

C区、贺兰名居华庭项目项目进行了自行清算，该企业在项

目完工的90日也向主管税务机关及时填写了清算申报表，

主管税务机关也对该企业及时组织了清算，检查发现企业故

意在帐上多列扣除项目，少列收入，查补土地增值税270万

元；

问题3:检查发现，该公司对未完工、未达到土地增值税

清算条件的观澜国际、观澜天下；大新镇兴庆华府、东方盛

世等项目,取得预售非普通标准住宅取得预售收入、商业用房

项目取得预售收入、““兴庆华府兴庆华府预售非普通标准住宅取得预

售收入，未按规定预缴土地增值税70万元。

针对上述案例：

3

问题一：由于该企业开辟的景墨家园二期、三期B区项

目达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时

填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算.