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房地产开发基本流程

一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段：

1、开发设想——2、可行性研究——3、申请项目用地——4、项目设计——5、征地

及拆迁安置——6、筹措开发资金——7、建设工程招标——8、施工—

—9、市场营销与策划——10、物业管理

1、开发设想：从这项工作起，整个房地产项目开发就进入了状态。

开发设想是否准确地反映了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要

房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同地段的发展前景，把握不同项目的市场

需求状况。

2、可行性研究：可行性研究是房地产项目开发中非常关键的一步。

开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研究。可行

性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府是否批准此项目立项，银行是否同意给予资

金支持都需要参考可行性研究的结果。

进行可行性研究，就可能有两种结果：一是可行性研究表明这个设想不可行，那么即使开

发商不同意，这个项目开发的全过程实际上就结束了；二是可行性研究表明这个设想可行，则不

出意外，这个项目就可以一直进行到最后的阶段。

3、申请项目用地：申请项目用地是正式启动项目开发的第一步。

对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土

地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。目前只有少数几种情况才

可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。

（1）土地出让

A、招标：出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使

用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

B、拍卖：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定

土地使用者的行为。

C、挂牌：出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易

场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土

地使用者的行为。

开发商在获得了《国有土地使用权证》之后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产

开发项目手册》。

4、项目设计：项目设计是关系到项目是否符合市场需要的重要一步。

项目设计一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个步骤：

（1）方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方

面的设计要求。

（2）初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。

初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。

（3）施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主

要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。

开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获

得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、

建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有

规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，

报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计

得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，

确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程

施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。

5、征地及拆迁安置：征地及拆迁安置是取得土地使用权后开发动工的第一步。

在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后，就需要进行征地及拆迁

安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土

地使用权证书及建设用地规划许可证，进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内，

进行征地及拆迁方案的实施工作。

6、筹措房地产开发资金：是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁安置后最重要的

工作。

取得土地使用权后，大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽，如何取得进

一步开发所需的房地产开发资金，就成了房地产开发商最重要的工作。

开发商需要制定资金使用计划，然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融

资方案的选