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【税会实务】关于房地产行业偷税手段多样性的分析与对策

2008年7月9日至10日，国家税务总局在南京召开了全国税务系统

企业所得税管理与反避税工作会议，提出了新时期加强企业所得税管

理的24字方针，即“分类管理，优化服务，核实税基，完善汇缴，强

化评估，防范避税”，为进一步加强企业所得税管理明确了思路，指

明了方向。房地产行业作为企业所得税的重要税源行业，如何提高房

地产行业的企业所得税管理水平，防止重点税源流失，防范税收执法

风险，成为当前基层国税机关需要重点研究的课题。

一、宿迁市房地产行业发展现状

近年来，随着城市化进程加快、基础设施逐步完善、居民生活水平需

求提升，房地产业快速发展，带来了城市面貌的日新月异，房地产行

业已成为拉动地方经济发展和促进税收增长的重要力量。2005年

-2007年，宿迁市房地产开发建设规模不断扩大，房屋施工面积、房

屋竣工面积、房屋销售面积呈逐年递增态势。

房地产行业销售收入快速增长，已经成为企业所得税收入的重要来源。

2005年宿迁市房地产企业销售收入9.5亿元，入库企业所得税2010

万元；2006年房地产企业销售收入32.1亿元，入库企业所得税5443

万元；2007年全市累计开业房地产开发企业348户，其中内资332

户、外资16户，共缴纳企业所得税14050万元。2008年上半年宿迁

市房地产开发企业入库所得税13598万元，占全市所得税收入比重达

41%.可见，管好房地产就管住了所得税的大头，就控制住了所得税税

收流失的风险。基层国税机关只有加强对房地产企业所得税管理规律

的研究探索，才能提高房地产企业所得税管理水平，进而推动企业所

得税整体征管工作上台阶。

二、目前房地产行业偷税手段的多样性

受利益驱使，房地产行业的涉税违法行为越来越普遍，一些开发商的

偷税手法呈多样化、专业化、普遍化、隐蔽化的发展趋势。在宿迁房

地产行业尽管已连续5年被国税机关列为税收专项检查的内容之一，

但行业偷税形势依然严峻。2006年全市房地产企业因专项检查而被补

税罚款139万元，2007年补税罚款803万元，2008年上半年已经上升

至3672万元。房地产行业的偷税问题成为当前社会关注的焦点问题。

房地产企业的偷税手段及其形式归纳起来，主要有以下几个方面：

1、隐匿应税收入，其主要方法是：（1）销售收入确认不及时，少列收

入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账。对银行按揭

款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记入“短期借款”等科目。

有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，不开具正式发票，预收

款项长期挂账，不作收入。（2）以工程尚未决算，收入、成本、费用

无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其

他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售

额；（3）隐匿销售车库、储藏室等附属配套设施的收入和面积，由于

这两项收入不好办房产证，开发商往往不记收入。（4）将自建房转作

经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务，以开发产品（完工可售的

房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产，将完工可售的房地产

用作对外投资或分配给股东（或投资人）等视同销售行为不按规定确

认收入等。

2、挤占、多提、虚列成本，其主要方法有：（1）不遵循配比原则在完

工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设

施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、

借款费用等，将前述费用全部挤占完工产品成本；（2）以工程完工未

结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他

应付款”和“应付账款”科目，虚增成本；（3）开发商和建筑商互相

勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再

让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，少

缴所得税。（4）多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款

应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售

产品销售当期的应纳税所得额等等。（5）利用“零星工程”或部分“配

套工程”不需要招投标的空子，认为无据可查，虚列或扩大项目成本，

达到增大税前扣除的目的。配套设施建设费采取“先估后算”往往高

估成本不按期结算，在通水、通电、通气、绿化、道路等项目建设上

高估成本的做法，严重影响了利润的真实性。

3、超标准列支或扣除相关费用和支出，主要项目内容包括：（1）注册

资本金不到位，将应缴资本的支出和利息作为经营性费用扣除；（2）

超标准列支或扣除人员工