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xx区城中村改造助推城市更新提质调研报告

近期，xx区政协组织区住房城乡建设局、市规划自然资源局xx区分

局、智都公司、新华街、花城街，围绕我区城中村改造进行了视察调研和

专题协商。调研组采取实地考察、座谈了解等方式，实地察看了三东村

（含罗仙村八经济合作社）旧村改造项目、三华村综合改造项目，并座谈

了解项目推进情况，围绕我区城中村改造项目进行深入分析和交流，为推

动xx区城市更新提质，打造xx北部增长极积极建言献策。现将有关工作

情况报告如下：

一、xx区城中村改造基本情况

2023年9月xx区第xx届委员会第xx次全体会议审议通过《xx区深

化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》，明确重点围绕xx北站、xx

湖、空铁融合（平步大道沿线）和机场周边4个重点片区，稳步推进三年

实施计划13条旧村庄改造工作、五年行动方案43条旧村改造（含上述

13条）。xx市规划和自然资源局编制了《xx市城市更新专项规划

（2023-2035年）（征求意见稿）》，已完成社会公众意见征询。

2023年，按照《xx区深化城市更新工作推进高质量发展的工作方

案》要求，大力推进18条城中村改造工作。其中，完成实施方案批复2

个（横潭村河西社、田美村东南社），完成招商1个（三东村），完成数

据调查并基本具备招商条件7个（杨一村、杨二村、广塘村、东镜村、东

莞村、石塘村、新街村），启动基础数据调查4个（天和村、九湖村、大

陵村、三华村），完成改造意愿表决3个（乐同村、军田村、大华村），

开展改造意愿表决1个（联合村）。由于2023年底国家、省、市出台了

在城市更新行动中防止大拆大建的有关政策，按照xx市有关工作部署，我

区目前正在全力推进横潭村河西社、田美村东南社2个已批旧村庄全面改

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造项目，以及列入《xx市2023年城市更新项目年度计划》的三东村（含

罗仙村八经济社）旧村全面改造、三华村综合改造项目，其他城中村列入

前期研究工作项目。截至目前，横潭村河西社、田美村东南社正在加快推

进施工建设，三东村（含罗仙村八经济社）旧村全面改造项目正推进片区

策划方案报批，三华村正探索可持续的综合改造模式，编制片区策划方

案，与有关企业洽谈项目合作事宜。

二、xx区城中村改造存在的问题和瓶颈

经过深入实地调研和广泛座谈了解，区城中村改造存在的问题和瓶

颈，主要表现在：

（一）政策变化快，改造工作受政策更新制约。一是政策明确坚决防

拆大建。根据《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大

拆大建问题的通知》（xx科〔xx〕6xx号）文件精神，《xx市关于在城市

更新行动中防止大拆大建问题的实施意见（试行）》（xx办〔xx〕xx号）

文件明确：“老城区范围内严格控制大规模拆除，除违法建筑和经专业机

构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状

建筑。”我区城中村规模大，全拆全改的模式不符合政策要求，不宜进行

大面积拆除重建。二是xx市现行政策缺乏适合我区实际的政策指引。目前

xx市现行的旧村庄更新改造模式为先核算改造成本，再按成本计算融资地

块面积，一般在三旧图斑范围内安排安置区和融资区，实现经济平衡。此

模式对于地价高、三旧图斑用地集中、处于房地产市场不断上涨时期的市

中心城区范围内的城中村改造可以适用，而xx区与中心城区的改造条件存

在较大差异，主要表现为融资地价低、三旧图斑分散、拆迁补偿标准偏高

等，xx市现行政策对于我区面临的用地不足、土地整备难度大、改造成本

高等现实问题形成制约，影响了我区旧村改造工作的推进。三是旧村改造

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程序复杂。现行政策旧村合作改造补偿标准低、需完善历史用地手续，有

复建安置总量要求及在三旧图斑内进行融资的限制；需要经过征集村民的

意愿、三旧图斑补录、数据调查、编制片区策划方案、编制城市更新单元

规划、编制实施方案、完善历史用地手续等多个环节，程序复杂繁琐，项

目推进难度大，时间跨度长。

（二）改造难度大，难以实现经济平衡。城中村整治和