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工业房地产租赁模式的实施与发展

工业房地产租赁模式就是国家和集体或个人投入资金，按照客户或业主的

要求和政府的规划，建设好现成的工业厂房，再以租赁的形式租赁给需要的客户

或业主，按照一定的比例收取租赁费用和物业管理费，使客户或业主拎包就能办

企业，省确了客户或业主一整套费时﹑费力而又漫长周期的工业厂房的建设，在

时间就是金钱的时代，为客户或业主赢得先机，为他们创造更多经济效益。

标签：租赁模式定义；特性；租赁经营模式；实施；经营管理

工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳

定回报”四大特性。工业房地产租赁的经营模式主要有：①经营租赁，②融资租

赁，③售后回租，④委托经营，⑤股权投资等。

工业房地产开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投

资收益。因此对于工业房地产的投资商来讲，投资工业房地产除了考虑地理因素，

更多的是考虑政策因素和回报率。

随着土地的越来越紧张，土地集约制利用将是唯一的途径。很多工业房地产

租赁模式是通过建造工业园的形式来完成的。而招商的对象是那些具备产业链条

上端的欧美中小型企业，同时国内中小型企业也是招揽的对象。筑国际水准之

“巢”，引现代企业之“凤”，通过现代制造业和现代服务业的双轮驱动，最终造就

一个“国际、科技、服务、产业、金融”为主导的外资高地。投资商在提供现成厂

房的同时，更应为业主提供优质的服务。

1.工业房地产租赁模式的定义

工业房地产租赁模式就是国家和集体或个人投入资金，按照客户或业主的要

求和政府的规划，建设好现成的工业厂房，再以租赁的形式租赁给需要的客户或

业主，按照一定的比例收取租赁费用和物业管理费，使客户或业主拎包就能办企

业，省确了客户或业主一整套费时﹑费力而又漫长周期的工业厂房的建设，在时

间就是金钱的时代，为客户或业主赢得先机，为他们创造更多经济效益。

2.工业房地产的四大特征

工业房地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业房地产开发商筹

措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业房地产产业与服务等一系列活

动。工业房地产业的盈利体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿

支出后有剩余，与此相对应的，工业房地产的商业模式具备“大投资、快启动、

提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。

2.1四大特性之一——大投资

工业房地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，

一个重要特点就是对工业房地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期

开发区所需的资金投入。

工业房地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产，

这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。

2.2四大特性之二——快速启動

基础设施建设是厂房群快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通

讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施

通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目企业

的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入

驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国

外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高

品质的生活、娱乐和休闲设施。

2.3四大特性之三——提供增值服务

目前，我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、

“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，应

主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是

生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和

体育等行业的发展。

随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核

心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的

研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好地靠本地化市场就近

解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。

2.4四大特性之四——追求长期稳定回报

根据理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资

开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，

通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个工业

园，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时