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大丰市丰中某地块项目市场定位报告

一、大丰市房地产市场背景分析

一）城市概况

大丰市地处江苏东部,盐城市东南;东联黄海,南与东台市接壤;2006年末城市总人口

73万,面积2367平方公里,辖14个镇、两个省级开发区,境内有省属农场和沪属农场各3

个;

大丰是新兴港口城市;国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部,是填补江苏沿

海港口空白带的中心战略大港;2005年10月18日,大丰港一期工程两个万吨级泊位已建

成试航,2006年6月大丰港一类口岸获国家批准,并同时开工建设6个5万吨级泊位;

二）经济总量及人口与收入分析

2006年底大丰市经济总量近150亿元,年末总人口近73万人,其中城镇居民达超过

21万人,城市化率%,人均GDP更是首次突破20000元人民币大关;

大丰市做为苏北的经济强县,经济总量在盐城市排列前矛;2006年底统计数据表明,

在苏北24个县中,大丰的经济总量处于第三位;在过去的几年中大丰市的经济总量每年都

以15%以上的速率上涨;

经济的高速发展带来的是居民收入的提高;同比盐城市的其他县市的发展速度,大丰

市的经济总量上升速度较快,这为房地产市场的发展奠定了物质基础;

数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴

从上图可看出,2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元,而每年平均发展速度已超

过15%,在苏北的县市中属于非常高的位置;

数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴

与经济总量的增速相类似,自2005年以来,城镇居民人均可支配收入增速已达到了

15%,这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平;

数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴

从上图看出,根据统计年鉴可发现,大丰市自2004年以来,人均住房面积就已经达到

了32平方米,超过全省居民住房面积,但增长率没有大幅提高;原因在于2005年以来的商

品房虽然开工面积很多,但入住率不高;

三）影响房产市场发展的重要因素分析

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1、港口建设

国家一级港——大丰港,经过了近9年的建设,已于2006年10月被国家正式批准为

一类港口;在此之前,大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程,并将在2007年9月正

式对外开放并营业;

港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展,但受配套设施不全的影响,目前港区

的商品房均价在1600-1900元/平方米左右;但港口建设的成功改变了政府原来将城市向

西发展的规划,转而向东发展,并促使市政府向东搬迁,由此带动东部区域的房地产发展;

本地块处于东部区域,港口的建设所带来的系列搬迁,必然对本项目产生积极影响;

2、市政府搬迁

在2005年左右的时候,政府即传出将搬迁至西区,并已先行搬迁并建设了大丰市高级

中学;而本地块内的大丰市初级中学,在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级

中学南侧;这系列的政策信号传输出一个信号,对房地产市场的刺激信号非常明显,目前

西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上

海花园,还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等;

目前市委市政府位于黄海东路,而市政府已经决定搬迁,且目前市政府内的办公环境

也决定了即将搬迁;但随着大丰港一期的建设成功,政府已决定搬迁至东部,能够将港区

与大丰市区的联系更加紧密;受此信息刺激,本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即

告售罄;

3、大丰初级中学搬迁

本地块原属于大丰市初级中学,中学的搬迁将带动相关配套设施的建设,并吸引部分

教师群体至西区置业;政府提出配合港区建设,期望东迁的政策对西区有影响,但目前的

现状是西区房产供应与销售都比较火热,学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响;