关于深圳市城中村改造的几点建议.docxVIP

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2005年关于深圳市城中村改造的几点建议

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城中村现象是深圳城市化过程中出现的特殊社会现象。城中村耗费了重要的城市土地和市政资源，村内违法建筑泛滥，卫生环境恶劣，社会人群复杂，无牌经营普遍，是深圳市犯罪和社会问题的高发区。城中村的存在，已经给深圳的经济社会发展带来了十分严重的问题，如果不及时进行彻底改造，将影响到深圳现代化国际性城市建设目标的最终实现。市委市政府高度重视这一问题的严重性，对城中村采取了一系列整治措施，并正在研究探索城中村彻底改造的对策措施，这是非常正确和及时的。

城中村的形成有其复杂的历史背景，牵涉各种利益关系，因此，城中村改造既是众望所归的城市治理工程，也是摆在市委市政府面前的一项空前的难题；既是市委市政府贯彻落实科学发展观、推进深圳国际化城市建设的需要，更是对市委市政府执政能力的一大考验，是一项异常艰巨复杂，政策性、社会性很强的任务。

深圳市社会科学院从2002年开始对城中村问题进行研究，并先后获得了国家社会科学基金和深圳市宣传文化基金的资助。课题组深入到深圳市各区开展调查研究，并先后到多个兄弟城市实地调研，查阅了大量的资料，并对第三世界国家过度城市化、先进城市的政府住房政策、贫民窟改造等问题进行了比较研究。目前，课题组已经形成了研究报告。为配合深圳市的城中村改造工作，我们提出如下建议。

（一）“良币驱逐劣币”，用市场杠杆推动城中村改造

深圳城中村改造最大的阻力是什么？就是城中村已获的利益巨大，改造城中村的代价高昂。城中村出租屋的巨大利益从何而来？从市场的角度看，来源于深圳市住房市场供需之间巨大的缺口。深圳是一个暂住人口占社会总人口大多数的城市，数百万暂住人口需要上亿平方米面积的廉租屋进行安置，但是，目前深圳市合法的廉租屋极少，远远不能满足市场的需求，从而使城中村的非法出租屋承担起市场补缺的功能。在“良币”不足的情况下，“劣币”当道就成为必然。

目前，城中村每栋私房每年都有数万甚至数十万的收入，在如此巨大的利益面前，政府要去触动它，面临的阻力之大可想而知。课题组曾经在罗湖、福田、南山城中村进行了40多次座谈，村民们要么不同意改造，要么要求0.8甚至1以上的赔偿，否则，坚决不同意改造。按城中村目前的容积率，这么高的赔偿几乎是不可能的。剩下的可能性只有两个，一个是政府指令强行改造。对如此多的城中村实行强行改造后果将非常严峻。另一个就是政府与城中村的村民僵持。目前广州和西安就是这样。2002年，广州曾计划用政府引导的办法，在2～3年的时间内将市区内7个城中村改造完毕，但现在已经过了几年，闹市区的城中村没有一个得到改造。现在启动改造的都是城市边缘的城中村。

因此，改造城中村，首先要把它过高的收益降下来，使它无利可图。源于市场的矛盾还要用市场的杠杆来调节。要达到这个目的，最好的办法就是政府与地产商合作，实施面向包括暂住人口在内的“安居工程”，建造廉租房，增加市场合法廉租房的供应量，缓解住房市场的供需矛盾，同时加强对城中村私房出租的监管和整顿，依法征收出租屋的地价和税费，迫使其收入逐渐递减，以市场的压迫力使村民接受改造，同时降低对政府的改造要价。

实施面向包括暂住人口在内的“安居工程”，既是深圳市住房市场发展中必不可少的调控行为，也是市委市政府全面落实以人为本的科学发展观的重大民心工程，其经济意义和政治意义都不可低估。因此，我们主张，在“政府引导，市场主导”的大思路下，加强政府与地产商的互动与合作，政企联手大规模开发廉租屋。

在当前的情况下政府出地建房，发出一个强烈的市场信号和社会信号，是十分必要的。

第一，只有政府出地建房，增加合法廉租屋的市场供应量，才能变政府压力为市场压力，以市场力量打击非法出租房，降低其收益，从而达到从“要他改”到“他要改”的目的，使村民接受改造。虽然我们提出了政府引导，给优惠政策的办法，但不积极增加市场正面的主导力量，仅靠某些优惠政策的引导，其效果可能是有限的，不足以使地产商下决心投资兴建廉租屋。

第二，只有政府出地建房，才能有效遏制屡禁不止的违章建筑歪风。违章建筑都是受利益驱使的，如果增加合法廉租房的供应，导致违章建房的收益出现“拐点”，市场风险明显增大，在无利可图的情况下，违章建筑歪风自然会得到抑制。

第三，只有政府出地建房才能终结城中村的出租经济和非正式经济（无证经营、乱摆卖、地下经济等）链条。通过增加合法廉租房的供应，把城中村中从事正式职业人口置换出来，会从根本上打击城中村非正式经济的需求链条，使城中村非正式经济难以为继，进而也使城中村出租屋的经营难以为继。

第四，只有政府出地建房，才能降低城中村改造的社会风险和政治风险。城中村改造涉及的利益如此巨大，如果政府采取直接强行地拆除违章建筑的办法，将受