房地产市场发展趋势-产业报告-1.docx

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房地产市场发展趋势-产业报告

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房地产行业中期库存也就是住宅开工未售库存由年初的31.6亿平下降至30.7亿平米，2018年底中期库存水平下降至29.7亿平米，住宅新开工与销售面积连续三年出现倒挂，开工端的萎缩导致库存水平不断下降。那么房地产市场发展趋势会是怎么的呢?

通过对房地产市场分析得知从长期来看，地方政府在中央部署后，先后出台了宅地供应“三年滚动计划”以及“五年计划”，落实到年均供应规模数据，若考虑北京集体用地转化部分以及深圳提升供地容积率，整体而言，一线城市“十三五”期间宅地供应规模相比于“十二五”有所提升。而我们统计的二线样本城市中，仅有杭州、成都宅地供应规模有小幅提升，其他城市供地规模均不及“十二五”期间供应水平。因此，我们需要指出的是，尽管重点城市短期供地有加快迹象，但受制于土地资源“硬约束”的限制，中长期来看，重点一二线城市的住宅用地供给将依旧紧张。

1、2016年“930新政”后，中国楼市逐渐进入“政策市”，四限、因城施策、长效机制和诸多房企融资限制等调控政策对房地产市场的影响越来越大。展望2019年，在中国经济总体韧性较好的背景下，上半年楼市调控政策料将难以出现实质性松动，甚至不排除“四限”政策向三四线城市继续扩容的可能性。在楼市和金融双双被严监管之下，预计2019年房地产销售或将出现一定幅度下行，但考虑到部分一二线城市库存较低，那些受益于深度城市化和都市圈化的优质城市房价料将难以出现大幅下行。

2、随着一二线对三四线“溢出效应”的逐渐减弱和三四线前期积累的购房需求的大量释放，2019年三四线城市房价可能面临较大分化。经过2016-2017年开发商大量拿地补库，房企对土地的渴求程度有所下降，随着三四线城市逐渐走向分化，开发商的拿地诉求可能主要转为一二线城市和销售向好的优质三四线城市。

3、随着中国经济发展模式逐渐向“高质量”转型，传统的“政府卖地-房企开发-居民加杠杆”模式难以为继，建立以租赁房为代表的房地产长效机制已经势在必行。在此背景下，2019年或将真正开启“主要一二线城市租售并举”和“其他城市延续传统开发”的楼市新时代。北京、上海、深圳等城市在未来5年或“十三五规划”中都有比较明确的租赁房建设规划，2017年上海至少出让了15宗租赁用地，总建面超过100万平方米。

通过对房地产市场分析得知在企业层面，各家一边打鸡血一边困惑彷徨。打鸡血在于巨头以每年超过50%的增速扩张，蚕食市场份额，在这个行业不进则退，快速发展不仅是发展本身的问题，更关乎存亡;困惑彷徨在于当行业发展至每年销售近17亿平方米，相当于给每个城镇居民增加2平方米的面积时，这个行业还能做多久，仁者见仁智者见智。以上便是笔者对房地产市场发展趋势的简单解析了。

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-全文完-