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房地产企业开发建设一个小区的流程

1、土地证、建设用地规划许可证

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是

进行房地产开发的前提.

简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明

了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部

门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规

划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑

密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现

在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

立项主要考察的是项目的投资额及可行性

3、总平面审查阶段

这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的

建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑

之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有

超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是

不是符合消防规范，等等

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一

般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨

到双方都没了脾气，才能通得过。

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电

线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到

同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污

水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，

怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网

线、内部监控线路，等等。上面这三样东西要科学的话，统统都得在

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地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小

区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条

管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后

这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，

相对于总平面规划，就比较容易通过一点。单体设计是啥呢？就是在

总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是就

是落实各空间的大小尺寸。审完单体设计，设计公司再细化一下出建

筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人，

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础

上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计

算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查

了

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，是最扰民的。现在，越来越多的城市，开始加强了

对这两样东西的管理。

9、质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证

之前，必须得去两个站办审批手续。在现实的操作中，但凡涉及到检

测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属