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租赁资产评估的价格确定方法——集团连锁酒店管理公司

租赁资产评估的价格确定方法

租赁资产，不是指融资租赁，而是指一般意义上的租赁行为。大额的重要国有

资产的租赁行为也是国资部门关注的问题。以往这种行为涉及的面比较小，目前这

种经济行为在上市公司与其母公司之间运作的情况越来越多，主要是为减少双方的

关联交易额度。如何客观地评估租赁资产的租赁价格，关系到经济行为各方的切身

利益，因此评估业内人士应引起对该类问题的重视。

(一)正式出版物上介绍的方法

对机器设备租赁权价值的评估，《资产评估常用数据与参数手册》（2000版）

第八篇“资产评估典型案例剖析”当中结合案例介绍的两种方法，作为业务探讨引

用如下：某设备租赁公司租用一台起重设备，该设备的原值为34万元，预计尚可使

用10年。该公司拟租用5年，设备预计残值为1.8万元，清理费用0.2万元，设银

行利率为11.52%，需支付利息10.2万元。根据双方约定，租赁期内按季度支付租金，

计算本项设备租赁权每次应付的租金额。

方法1――计算正常情况下的应付资金额，计算步骤如下：

计算设备的租赁费租赁费＝设备原值－预计残值＋清理费用＋银行利息＋手续

费＋保险费＝34－1.8＋0.2＋10.2＋0.6＋3.4＝46.6（万元）

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租金额＝[年折旧额＋（银行利息＋手续费＋保

险费）/设备使用年限]×租赁年限＝[（34－1.8＋0.2）/10＋（10.2＋0.6＋3.4）

/10]×5＝23.3（万元）

⑶计算每次应付租金每次应付租金＝租赁期内应付租金/租赁期内支付次数＝

23.3/（60/3）＝1.165（万元）

方法2――加快租赁资产折旧的方法，仍然沿用上例。

⑴租赁资产每年应提折旧额的计算每年应计提折旧额＝{[设备原值－预计残值×（1

＋利息率）-10/（P/A，i，n）＝5.7947（万元）

⑵计算每年应负担的设备利息、手续费和保险费上述费用＝（银行利息＋手续费＋

保险费）/设备使用年限＝（10.0＋0.6＋3.4）/10＝1.42（万元）

⑶计算每年应付租金及租赁期内应付租金每年应付租金＝年折旧额＋年折旧费＝

5.7947＋1.42＝7.2147（万元）

⑷计算每次应付租金每次应付租金＝每年应付租金/4＝7.2147/4＝1.8037（万元）

以上两种方法，前者计算简洁，容易理解；后者考虑了时间价值的概念，评估

得出的租金价格更具有说服力。但上述两种方法也存在共性的问题：

⑴未考虑设备原值与重置成本可能发生的变化，甚至严重背离的情况。

⑵未考虑机会成本及行业平均利润。

对一种正常情况下的租赁行为，作为出租方而言，最基本的要求是获取与自己

经营原资产大致相同的收益额。因出租方投资购买该等资产的目的是用于再生产，

获取一定的收益，即应较银行存款利率高的收益；同时购买该等资产，将丧失投资

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的平均利润水平。上述前提决定了租金价格的定位应考虑上述因素。

未考虑资产的现实价值情况。

资产的现实技术状况决定了承租方使用当中可能承担的风险，倘若租赁合同当

中明确设备维护费用由承租方承担，显然新设备与旧设备是不同的。

(二)推荐的机器设备年租金价格评估方法

鉴于上述原因，我们提出一种综合考虑上述