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物业共用设施设备维护管理规范

物业共用设施设备的维护管理规范

本标准规定了物业共用设施设备的使用、运行和维护管理

的基本要求，以及特种设备管理、设备管理应急预案与演练的

基本要求。该标准适用于深圳市物业服务企业为业主或非业主

使用人提供共用设施设备运行、维护管理服务的参考。

该标准适用于物业服务企业提供的共用设施设备维护管理

服务。

术语和定义

共用设施设备是指物业区域内属于全体业主共有的、保障

业主或非业主使用人正常工作和生活的基础设施和设备。

承接查验是指物业服务企业承接建设单位移交的新建物业

或承接业主大会（或委托业主委员会）移交的原有物业时，对

物业本身的现存状况进行验收的行为。承接查验需要核查物业

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本身的质量/安全问题，同时还需要查明整个物业环境、物业

设施的使用与保养结果等。物业承接验收是物业服务企业承接

物业时不可或缺的工作程序。

特种设备是指涉及生命安全、危险性较大的锅炉、压力

（含气瓶，下同）、压力管道、电梯、起重机械、客运索道、

大型游乐设施、场（厂）内专用机动车辆。本规范所指的特种

设备除设备本身外，还包括其所用的材料、附属的安全附件、

安全保护装置和与安全保护装置相关的设施。

设备全寿命周期管理指对设备从进行可行性研究、选型决

策、购置合同管理、安装调试、初期管理、设备运行、清扫、

点检、保养（包含润滑、紧固、调整、对中、平衡、堵漏、防

腐等细节）、修理、技术改造，直至淘汰的全过程管理以及备

品备件管理。设备全寿命周期始于设备的规划，终于设备的淘

汰。

5S是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫

（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）五个

项目。因日语的罗马拼音均以开头，简称5S。

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点检是指利用人的感官（“五感”：视、听、触、嗅、味觉）

或用仪表、工具，按照一定的标准，定点、定人、定期地对设

备进行检查，以发现设备的异常、隐患，掌握设备故障的前兆

信息，及时采取对策，将故障消灭在发生之前的一种管理方法。

共用设施设备分类

大类：供配电设施设备、给排水设施设备、电梯、制冷设

施设备。

细分：发电机、变压器、高低压配电柜/配电箱及其内部

配置的元器件、供配电线路和公共照明系统等，以计量表为界。

生活和消防给水泵及控制系统、公共区域排水泵及控制系统、

给排水管线，以计量表为界。

本文介绍了共用设施设备的分类和管理要求，包括电梯、

扶梯、自动人行道、中央空调、消防设施、视频监控、水泵、

避雷针等设备。物业服务企业应建立共用设施设备管理手册，

明确管理目的和原则，并建立信息化的设备管理体系。企业应

建立共用设施设备档案和作业指导书，以确保服务产品满足合

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同要求。同时，企业应采用国际、国内先进的设备管理经验，

建立符合企业特点的设备管理体系，并推行运行使用管理制度。

制定符合项目管理规约的共用设备运行使用管理制度是物

业服务企业的必要工作。这个制度应该明确运行使用时间、故

障处理、故障修复时间等方面的要求，以及运行使用管理责任