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商业地产目前四大趋势明朗，包括：并购与倒闭、轻资

产与技术输出、区域商业与社区商业分野、标准化与特

色化并举时代，全国级商业大集团已成形，区域级商业

集团积极布点应对。

其中，商业地产轻资产浪潮奔涌了七年有余。入局的玩

家，各路杀来；运营的模式，丰富具象。但万变不离其

宗，企业运营力是基础，战略选择则成关键。

轻资产模式落地到具体战术上，以实现路径、管理模式

及企业实践为参考点，才能跑赢这场战术。

01商业地产收入的两大类别

严格意义上，商业收入有2类：

01、源于资产的收入——持有方的财产性收入

02、源于服务的收入——运营方提供商业运营管理服务

的收入

通过拆解单个购物中心的收入与成本，可全面概览商业

本质。

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根据兴业证券的调研，重资产模式下，购物中心的运营

团队、物管团队由业主方组建，全面负责整个购物中心

的日常管理。营业收入为业主方所得，相应的业主方也

需承担购物中心的日常经营支出。

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购物中心收入端主要来源于租金收入（占比66%）、物管

收入（占比21%）；

支出端分为物管支出（占比17%）、营销费用支出（推广

支出+客户关系支出占比10%）、行政管理支出（占比6%）

等。

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轻资产模式下，商管公司通过品牌及管理输出服务或委

托管理服务的模式为业主方提供商业运营、物业管理服

务，进而收取一定的管理服务费。

两种模式对照，最大的不同在于收入来源，以及是否承

担在管项目全部的运营成本。往下延伸，是否承担物业

建造成本、掌握物业所有权，是判断轻重资产模式的最

主要依据。

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02轻资产模式的三大路径

国信证券认为，上述三大轻资产路径：从上到下，越来

越轻。而路径三则是目前最为主流的轻资产打法。

1转让自持项目股权

出售在营项目股权，将重资产项目轻资产化，可尽快收

回投资成本或变现资产增值收益。基于对项目价值的看

多，目前采取该路径的房企大多只出售部分股权，保持

实际的控制权和管理权。

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在美国、日本、新加坡等发达国家的成熟市场，房企旗

下商业地产项目的股权转让可通过发行公募REITs实

现。目前，中国内地尚未出台针对商业地产的REITs政

策，尝试境外REITs外，也可借助类REITs、CMBS或经

营性物业贷实现抵押融资，盘活存量资产。

2引入合作方或直投机构出资建造新项目，主要负责运

营工作

有丰富的建造和运营经验的房企，能找到有资金或土地

资源优势的公司合作开发新项目，双方各取所需，前者

还可赚取商业运管服务收入。

合作开发

与资金成本低的金融机构合作。例如，龙湖与海外低成

本资金合作。海外资金方，认可中国商业市场的长期发

展潜力，但没有自行开发建设管理商业地产的能力；而

龙