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社区管理活动方案

社区管理方案1

一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文

化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此

良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。

二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业

管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主

在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥，力促某小区物

业保值增值。树立某物管公司品牌，

三、组织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企

业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，

降低组织内耗及劳资成本等。

反馈

运行机制

组织结构图

经营环境图

四、人事人事设置原则:一人多岗，不要因人设岗。预计16

名员工(按整个小区交付时设计)。序号岗位人数主要职责备注1

经理1在董事会领导下，全面负责经营等。2经营部主任1具体

经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财

会要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保

服务等。5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩

序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。7

保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司

聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的

岗位培训结构培训。培训率100%。

五、经营预测a)经营收入:19.14万元(年度，以下省略)l

物业管理费:11.34万元应收

12.6万元30000-12-0.35=126000(元)

预计收入11.34万元(收缴率90%)l维修服务费:0.5万元l

特约服务:5.8万元l其他收入:1.5万元b)支出:20.25万元l人

员工资福利:14万元l办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿

化、保洁、消杀等)l维修保养费用:1.5万元l税金:1.05万元l

不可预见费用:1.2万元c)润亏:-1.11万元d)物业接管期间前期

投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、

安全护卫用品、绿化等)e)公共性服务费构成测算:21.962万元/

年，0.61元/月-m2

(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标

准工资合计1经理1120012002经营部主任办事员

360018004物业管理员安全护卫员750035006水电工保洁员2400800工资总额合计9600

工资总额合计:9600元/月;115200元/年福

利:115200-23%=26496(元/年)合计:14..17万元/年

(2)公用设施设备维修及保养费:1.5万元

(3)绿化管理费:绿化率45%1.04万m2-1元/年-m2=1.04万

元

(4)清洁卫生费:2人-12月-80元/月-人=0.192万元

(5)安全护卫费:7人-200元/年-人=0.14万元

(6)办公费:按管理人员工资总额25%计算

5.52万元-25%=1.38万元

(7)固定资产折旧费:按10%计算即1万元

(8)税费:按营收5.5%缴纳即1.052万元

(9)保险费:暂不投保(10)合理利润:按营收8%计算1.36万

元但为减轻业主负担，我司将通过多元化经营、特约服务，严控

经营成本等多项措施增加收入，减少支出，从而降低公共性服务

费价格，拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指

导价格为0.35元/月-m2。

六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人

员参与工程验收(无验收权，仅可从物业管理角度向开发商提出

建议)。b)物业接管验收l既应从今后物业维护保养管理的角度

进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以

维护业主的合法权益。l是物业通过竣工验收后，对物业主体结

构安全和使用功能