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房地产项目收并购全过程要点分析

笔者按

在土地招、拍、挂市场竞争日益激烈的现状下，以市场化的房地产项目收购方

式，实现开发规模并占领市场，成为房地产开发企业行之有效的拓展方式。如何快

速获知、分析、锁定和受让项目，成为众多房地产开发企业的重点研究领域。了解

和掌握房地产项目收并购全过程中各个要点，不仅仅是大型房地产开发企业的

需求，更是中小企开发企业迫切需要解决的问题。

本文从西政资本团队的经验出发，从项目可靠性、项目资料分析、项

目可行性研判、方式、税筹思路和合同法律风险点等不同角度，全方位、系统

性地宏观阐述房地产项目收并购全过程中各个要点。团队将通过结合以往针对

收、并购双方所做的方案（涵盖架构设计、财税、法律风险把控、的

处理等），总结干货，以便让、读者对房地产收并购市场有整体的了解和

把握。在此欢迎各位、读者多多指正！

一、房地产收并购项目可靠性分析

快速获取和筛选项目信息是开启房地产收并购环节的首要关键点，也是房地产

开发企业投资拓展部门决定如何推动项目的前提。目前房地产收并购项目主要

途径有：

在城市产业升级以及房地产政策的限制下，中小型房地产开发企业因短

缺、流动性问题等，通过对现有项目投入与收益的整体分析后，为解决自身困境会

考虑将自持的空地或在建工程项目转让给收购方。从操作可行性和周期角度考

虑，空地转让更受收购方的欢迎。一方面尚未开发的空地，在规划、开发报建、投

资、税务筹划、资产、债权关系等方面的更易把控，处理起来更清晰

快捷；一方面避开在建工程的转让手续和政策的限制（关于在建工程转让，本

团队另行做文章，敬请关注），缩短收购的时间和开发周期。

项目方直接转让项目的情况大致有：

1、产业升级、发展。

沿海城市在90年代初期的开发的过程中，引入了大量的港商和台商，

大多为三来一补企业，特别是东莞、、惠州、佛山等地，基本上老旧的厂区和

厂房大多数都属于港资或台资企业所有。随着社会经济的发展，很多产能的项

目逐渐被社会淘汰，大量的港资或台资企业着